万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀(diàn)的(de)豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院再次受到(dào)舆(yú)论关(guān)注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了(le)共同(tóng)债务人被中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了(le)收回钱(qián)款不得不(bù)将(jiāng)中赫(hè)抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团(tuán)，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的时(shí)候，他们的姿势(shì)都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能(néng)没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司(sī)不良债权转让项目”，债权总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份有限公(gōng)司北(běi)京市分公司(sī)（下(xià)称中国信达北分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但(dàn)实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如(rú)果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套(tào)房子是“未出售”的(de)状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证(zhèng)实(shí)了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以(yǐ)不(bù)能网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都(dōu)是北京的(de)高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的(de)高管、合(hé)作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国(guó)信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价(jià)款并实际(jì)占(zhàn)有，但未办(bàn)理(lǐ)过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主没(méi)有过错，人民法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押、冻结，已经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除(chú)查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发(fā)商，要求退还购房(fáng)款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民(mín)法院关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权的，人(rén)民法院应当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的(de)商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未(wèi)网(wǎng)签”，那么这笔不良(liáng)债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被业主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信达，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了(le)夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信(xìn)达(dá)申(shēn)请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产为(wèi)中赫(hè)集团(tuán)旗(qí)下子公(gōng)司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫置地(dì)等选择(zé)退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的股东(dōng)行(xíng)列，中国金谷国际(jì)信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公司成为(wèi)了(le)唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平米的天价，成为(wèi)当时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从(cóng)融(róng)创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书(shū)院(yuàn)就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块(kuài)块从(cóng)荷(hé)兰运回(huí)来(lái)的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八(bā)的顶儿、融创的(de)湖、紫辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手(shǒu)是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽(suī)然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集团(tuán)的(de)“高端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被执行人(rén)，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地(dì)步，其实是有迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发(fā)现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而(ér)追根溯(sù)源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元化转型，但转(zhuǎn)型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫(hè)集团就尝试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场、团(tuán)购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球(qiú)俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为国安的新东(dōng)家。接着在(zài)2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪(háo)宅(zhái)真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人包括海金商业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中信建(jiàn)设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然(王宝强身价多少亿，马蓉分了王宝强多少家产rán)而(ér)，入主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为(wèi)被执行(xíng)人，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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