导(dǎo)读

　　黄金二十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近年地(dì)产持续(xù)低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘清中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实上住建部(bù)披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中还包括(kuò)大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所能(néng)满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)较发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算(suàn)发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和(hé)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际数(shù)据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是流动人口，流动人口会选择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性(xìng)需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过(guò)去二十(shí)年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代(dài)已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地产矛(máo)盾则更多(duō)体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发(fā)热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户(hù)均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为(wèi)主题的(de)新(xīn)闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取了全国近6亿栋城(chéng)海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命乡(xiāng)房屋建筑数据以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼、学校、医(yī)院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次人(rén)口普查数据(jù)公布了(le)中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全(quán)的住宅才是城镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品住(zhù)宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到城镇户(hù)均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房(fáng)套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我(wǒ)们需要(yào)进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇居民拥有的(de)户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其(qí)次(cì)，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商(shāng)品住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房加总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅(zhái)的(de)实际变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺利，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经(jīng)达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和(hé)省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回(huí)乡(xiāng)置业(yè)。

　　流(liú)动(dòng)人口实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大流(liú)动人口的租(zū)赁(lìn)与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户(hù)的(de)生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年(nián)以(yǐ)前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城(chéng)和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会更多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放。户均(jūn)1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命一人(rén)户、二人户(hù)的占比(bǐ)明(míng)显上升，人(rén)口小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新(xīn)增(zēng)住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显(xiǎn)，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入，区(qū)域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流(liú)入。人口迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住(zhù)宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有(yǒu)物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购房(fáng)受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经(jīng)济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系(xì)。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的(de)提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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