近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出(chū)该(gāi)类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可(kě)供(gōng)分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前(qián)已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分(fēn)配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于(yú)长期(qī)投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给(gěi)投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股(gǔ)性”的(de)一面，分红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券(quà成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份n)的固定利息回报，而是(shì)由可供分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机(jī)构投资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红(hóng)获取相对于投资债券相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场价(jià)格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未(wèi)跑赢(yíng)成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份主要股票和(hé)债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定(dìng)程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格(gé)的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归的(de)过程(chéng)；另一方(fāng)面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘(pán)指(zhǐ)导价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额(é)的(de)分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合(hé)持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度(dù)。”中航基(jī)金相关(guān)人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括(kuò)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归还

　　普通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了(le)解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金(jīn)分红(hóng)前提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部(bù)分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资(zī)者可(kě)能把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误(wù)认成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品的收(shōu)益(yì)主(zhǔ)要包括每年的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持有特(tè)许经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普(pǔ)通投资者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特许经营项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的分配(pèi)理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基(jī)于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负(fù)责人提(tí)醒投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了投(tóu)资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期(qī)限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项(xiàng)目底层资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年(nián)报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多(duō)关(guān)注分派率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可分配收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调，建议投资者关(guān)注(zhù)有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人也称。

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