5月以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约为(wèi)2％。而以公募基金为代表的机构对于这(zhè)一板(bǎn)块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地(dì)产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的(de)持股(gǔ)比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产(chǎn)板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值(zhí)占板(bǎn)块(kuài)比(bǐ)重合计达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难单倍行距是多少发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是(shì)金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产(chǎn)已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上(shàng)，配置(zhì)房地产行(xíng)业轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地(dì)产等几类(lèi)行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行(xíng)业(yè)也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一(yī)不(bù)愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现(单倍行距是多少xiàn)了，2022年光是居民存款数量增(zēng)加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而(ér)目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或(huò)将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴随着(zhe)地(dì)产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方(fāng)式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已(yǐ)经过去(qù)了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资(zī)，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的(de)务实(shí)之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房(fáng)地(dì)产“风物(wù)长(zhǎng)宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及服务(wù)为房(fáng)地(dì)产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程(chéng)项目、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看， 具体包括公(gōng)募的(de)上银(yín)基金、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度的收(shōu)入利润(rùn)规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租率复苏至近年来最(zuì)高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也(yě)是连续第三个(gè)季度他有的(de)两只产品杀(shā)入前(qián)十(shí)。同时(shí)榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一(yī)季报交(jiāo)出(chū)的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通(tōng)股(gǔ)股东(dōng)行(xíng)列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看(kàn)，2022年(nián)土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)2单倍行距是多少0％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融(róng)资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的不动(dòng)产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等(děng)问题，市场(chǎng)对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中，央(yāng)国企相较于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于(yú)集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶段，具(jù)备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司。”星(xīng)石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路的话(huà)，或许还是保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持低位，其次(cì)是销售(shòu)份额持续提(tí)升(shēng)，再次(cì)是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏(sū)速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集(jí)团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过(guò)去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下半年(nián)民(mín)营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性(xìng)地拿(ná)地，且(qiě)主要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度(dù)较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推动(dòng)房(fáng)企销售业绩的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中(zhōng)，还(hái)面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好(hǎo)之外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月(yuè)份(fèn)房企为(wèi)了半(bàn)年报冲(chōng)业绩出(chū)现市场的短期反弹(dàn)外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及其上下(xià)游产业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一(yī)些(xiē)耐心，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能(néng)赚他基本(běn)面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸(tū)显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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