文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点(diǎn)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众不公(gōng)平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制(zhì)，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办(bàn)事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么(me)要取消(xiāo)预售制、改(gǎi)为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于(yú)落(luò)实中央房(fáng)住不(bù)炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预(yù)售最早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房(fáng)，是(shì)一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，引入了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次(cì)性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及违(wéi)约处罚(fá)措施(shī)作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后(hòu)改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有助于(yú)降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预(yù)售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客(kè)户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长治(zhì)久安、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提(tí)供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅(zhái)，住(zhù)房的需求是(shì)相(xiāng)当高，不(bù)过大(dà)多(duō)数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一系(xì)列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出(chū)售(shòu)。这(zhè)模式一经推行，购买(mǎi)楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当(dāng)时中国香港(g张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语ǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不(bù)应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情(qíng)况，但监(jiān)管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘(pán)因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花(huā)制度的监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师(shī)所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造(zào)假，套取(qǔ)监管账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账(zhàng)户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续(xù)需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城(chéng)市化配套问题(tí)，才(cái)能进(jìn)一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分(fēn)房制度(dù)不再适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺少大型房地产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文件，大力(lì)支(zhī)持国内(nèi)房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一(yī)步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住(zhù)房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场经(jīng)济的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发(fā)模(mó)式，住房供应速度加(jiā)快。自(zì)此(cǐ)中国内地开(kāi)始房(fáng)改货币化，中(zhōng)国(guó)人民银行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地(dì)实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者(zhě)需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内(nèi)地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的(de)稳步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快(kuài)速发展阶段的(de)资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地城镇居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了中国(guó)内地房地产行(xíng)业的(de)发展。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计(jì)上涨35.8倍(bèi)，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积(jī)和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链(liàn)特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地(dì)产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全(quán)社会固定资产投资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银行不(bù)良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是张弛有度下一句是什么意思，张弛有度下一句是什么歇后语因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购(gòu)房(fáng)者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波(bō)动或经营不善，出现资(zī)金链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力(lì)或短期不能还款等，则风(fēng)险完(wán)全由(yóu)银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资(zī)金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理(lǐ)办法》中(zhōng)明(míng)确规定了(le)开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当用于有(yǒu)关的(de)工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定(dìng)。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目(mù)工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是，不(bù)少购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工(gōng)程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形(xíng)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英(yīng)国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的保障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低首(shǒu)付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其(qí)余房(fáng)款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美(měi)国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付(fù)外，购房(fáng)者在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发(fā)商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的(de)定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账户监管。如果开发商倒闭导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中(zhōng)的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋交付时(shí)需(xū)取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定(dìng)利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需(xū)支付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采(cǎi)取按工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者(zhě)一(yī)定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延(yán)期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合同签订21天内支(zhī)付。

　　余(yú)款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低(dī)，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房(fáng)预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工(gōng)程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日(rì)本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须(xū)完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约(yuē)需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失(shī)衡(héng)，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其他预(yù)先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房者违约可(kě)返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进度(dù)支付，所(suǒ)有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面(miàn)，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随着(zhe)放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存(cún)入(rù)银(yín)行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来(lái)看，当前房地产到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分(fēn)估(gū)计形势复杂性和(hé)人性复(fù)杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)后定金保护机制(zhì)，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金(jīn)安(ān)全。签订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引入(rù)独立于开发(fā)商、银(yín)行的第三(sān)方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交(jiāo)付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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