近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示(shì)，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资(zī)产类型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚(shàng)未公布。整体(tǐ)来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对(duì)此表示，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总(zǒng)监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公(gōng)开募集基(jī)础(chǔ)设(shè)施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募(mù)REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资(zī)品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强的(de)配置价值。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者(zhě)稳定(dìng)收(shōu)益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公(gōng)募REITs的二级市(shì)场表现看，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导价做(zuò)调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级市场扰动对整体(tǐ)收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底层(céng)资产(chǎn)情况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值部(bù)分(fēn)不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续分红。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是该类投资者应(yīng)该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了(le)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)表示，从(cóng)细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要(yào)为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的(de)价值阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品(pǐn)的(de)二级(jí)市场价格和(hé)分红(hóng)有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限(xiàn)收回(huí)本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目的(de)分(fēn)派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会(huì)进一步延长经(jīng)营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营(yín阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢g)的假设反映在基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(chēng阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质(zhì)性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投资产生的(de)现金流，基于企业本身经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可(kě)供分(fēn)配的现金(jīn)实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产权(quán)类(lèi)的(de)资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层(céng)资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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