“现(xiàn)在的房地产很难再出现像过去十年的系统性行情。”思睿集团(tuán)合伙人、首席(xí)经济(jì)学家洪灏向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》表示(shì)，房地产(chǎn)行业分化的愈加明显，让(ràng)机构(gòu)和投资(zī)者的(de)关注度从板块(kuài)向单个(gè)标的转移。上(shàng)海利檀(tán)投资(zī)董事长陈(chén)昊(hào)扬向《红(hóng)周刊(kān)》指出(chū)，从(cóng)行业来看，无论是(shì)业绩，还(hái)是估(gū)值(zhí)，房地产(chǎn)都已经双杀到了(le)最底部(bù)，而且是反复地杀(shā)到了底部，再往(wǎng)下的空间已经不大了(le)。

　　三道红线等指(zhǐ)标

　　成(chéng)挖掘个股(gǔ)阿尔法重要参(cān)考

　　那么(me)如何(hé)寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提(tí)醒(xǐng)，在房地产赛(sài)道中进(jìn)行选择，需要非常小(xiǎo)心，避免选了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的情况。除此之外(wài)，洪灏指出(chū)，需要(yào)满足以下(xià)三个基准：有大的(de)国(guó)资背景的、杠杆率(lǜ)较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如(rú)果关(guān)注一下今年房地产的开发资金(jīn)来(lái)源，可(kě)以(yǐ)发现，其实(shí)银行的信贷倾向是不太愿(yuàn)意给房企(qǐ)贷款(kuǎn)的，房企的主(zhǔ)要(yào)资金来源来自新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年(nián)新房的(de)销售情(qíng)况相较一般。再关(guān)注一下，哪些房企能从银行拿(ná)到钱，其实主要还是那些有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难，所(suǒ)以整个行业出(chū)现了一个很明显的分化(huà)，无(wú)论(lùn)是在(zài)销(xiāo)售，还是融(róng)资等各个方面都非常明(míng)显。现在有国资(zī)背景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较好，但没有(yǒu)国资背景(jǐng)的民营房(fáng)企股(gǔ)价大多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬则向《红周刊(kān)》表示，在(zài)房地产行业内(nèi)，我们(men)的逻辑是，“寻找最后(hòu)的赢家(jiā)”。而具体到(dào)如何(hé)挖掘，我们会特别重视企(qǐ)业的成本优(yōu)势(shì)，更具体一(yī)点，就(jiù)是(shì)它的净借贷水平（净负债率）是不是行业内的最低水平；利润(rùn)率是(shì)不是行业内(nèi)最高的(de)；融资成本(běn)是否是行业内最低的(de)；建安(ān)成本是否也是(shì)业内(nèi)最低(dī)的；这些都是我们看重的一家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意(yì)的是，能(néng)够同时满足上述(shù)条(tiáo)件的房企并不多。即便是在国央企中，仍(réng)有部分房企出(chū)现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐(jiàn)恶化的趋势。以A股为(wèi)例，《红周刊》根据Wind数(shù)据(jù)整理发现，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格力地产、西藏城投(tóu)、中交(jiāo)地产(chǎn)、中国武夷等国(guó)央企“三(sān)道红线”全踩。

　　除此之外(wài)，城(chéng)建发展、京投发(fā)展、光明地产、云(yún)南城(chéng)投、首开股份、珠江股(gǔ)份、城投(tóu)控(kòng)股等(děng)国央企房(fáng)企也踩了“三道(dào)红(hóng)线(xiàn)”中的两条。

　　2022年激进扩张房企(qǐ)

　　需警(jǐng)惕其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即(jí)便是有着较稳健(jiàn)特色的国央(yāng)企(qǐ)房企，其(qí)财务指标称得上完全健康的(de)仍是(shì)少数。而更加值得注(zhù)意的(de)是，在2022年，不(bù)少(shǎo)国(guó)企(qǐ)，甚至(zhì)地方(fāng)国企开始(shǐ)大举扩张。而这无疑又进一步考验着国央企的资(zī)金链情(qíng)况。

　　对房企而(ér)言，扩张速(sù)度的张弛有度(dù)尤为重要(yào)，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企储备优质“弹药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判未(wèi)来市场，以(yǐ)及过于激进(jìn)的扩张拿地(dì)节奏也(yě)有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠(gāng)杆覆(fù)辙。

　　陈(chén)昊扬以其配(pèi)置的一家房企进行(xíng)举例(lì)，它从2018年(nián)开始到2021年，连续4年的(de)净借贷比例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到(dào)2022年，这家(jiā)房(fáng)企明显(xiǎn)感觉到机会来了，其开(kāi)始在(zài)一线城市进(jìn)行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右水准(zhǔn)提高(gāo)到45％左右(yòu)，涨了接近(jìn)三分之一。与此同时，该房企新购入(rù)地块也实现了快速的开盘利用(yòng)率(lǜ)，预计今年会(huì)有更(gèng)多的楼盘入(rù)市(shì)。像这类企业就(jiù)符合“最后(hòu)的赢家”的特点。一方面，在于它(tā)本身储备了很(hěn)多弹药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且其中一半(bàn)在一线城市(shì)，另外一半也主(zhǔ)要(yào)集中在强二(èr)线和二(èr)线(xiàn)城市(shì)；另一方面，它的扩张是有(yǒu)节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒(xǐng)道，与之相反(fǎn)，有些房企的扩张速度让(ràng)人感觉(jué)又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民(mín)营(yíng)企业的影(yǐng)子(zi)。虽然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小(xiǎo)心，如(rú)果(guǒ)负(fù)债率扩张得(dé)太快，但未来的两年市场没有想象得那(nà)么好，可(kě)能会重蹈覆辙。

　　那么如(rú)何来衡量(liàng)一家房企的(de)扩张(zhāng)速度是(shì)否激进(jìn)？陈昊扬向《红(hóng)周刊(kān)》表示，主要(yào)还是(shì)看房企的净负债率水(shuǐ)平，在(zài)我看来(lái)，这个比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得(dé)过于快速了。

　　不难看出，这一标(biāo)准要比“三道红线”对房企的净(jìng)负债(zhài)率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当前房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度(dù)并没(méi)有那(nà)么(me)快，所以要规避公司净负债(zhài)率提高到一(yī)个比(bǐ)较危险(xiǎn)的(de)水平(píng)。

　　《红周刊(kān)》对在2022年(nián)拿地较积极的房企梳理发现，中交地(dì)产、中国金茂、华发(fā)股份(fèn)、越秀(xiù)地产、绿城(chéng)中国、保(bǎo)利发展等房(fáng)企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交地产净负(fù)债率持续居高不下，在2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。tan1等于多少，tan1等于多少兀>

　　与(yǔ)之形(xíng)成(chéng)鲜明对比的是(shì)，华润置地、中国海(hǎi)外(wài)发展、万科A、滨(bīn)江集团、招(zhāo)商蛇口、龙湖集团(tuán)等房企在(zài)践行较积极(jí)的拿地策(cè)略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了(le)公司的(de)扩(kuò)张速度(dù)与(yǔ)净负债率水平(píng)（见附(fù)表）。

　　滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团(tuán)等个(gè)别(bié)民营房企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的(de)黑马(mǎ)特(tè)质

　　陈昊扬(yáng)指出，实(shí)际上，他们是以(yǐ)同一筛选标准(zhǔn)来看国(guó)央企与民营房企，但(dàn)在(zài)各维度的实际(jì)表现(xiàn)上，国央企确实(shí)会更胜一(yī)筹(chóu)。如国央企的(de)融资(zī)成本更(gèng)低(dī)，融资(zī)渠道也(yě)更顺畅，能够做到想融就融，这(zhè)样，国央企自然而然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房(fáng)企，机构(gòu)更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑(hēi)马(mǎ)”的(de)存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发(fā)现(xiàn)，仍有少数民营房企同样受到机(jī)构的(de)青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流通股东中新进了“中国(guó)工商银(yín)行股(gǔ)份有限公司(sī)－景顺(shùn)长城中国回报灵(líng)活配置混合型证券投资基金”“全(quán)国社保(bǎo)基金一一(yī)六组合”等(děng)。

　　除此之外，自(zì)2021年(nián)开始，百亿私募珠海(hǎi)阿巴(bā)马资产(chǎn)管理(lǐ)有限公司就长期持有滨江集团。根据一(yī)季(jìtan1等于多少，tan1等于多少兀)报，该资产公司的几只产品合(hé)计持有滨江集(jí)团9543万(wàn)股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集(jí)团的受青(qīng)睐，和其(qí)自身的基本(běn)面表(biǎo)现存在一定(dìng)关系(xì)。2020年(nián)以来的近三年时间，房地产市场(chǎng)整(zhěng)体在走“下坡路”，但作(zuò)为(wèi)杭(háng)州本土房企的(de)滨江集团仍是表现(xiàn)出较强的(de)韧(rèn)劲(jìn)，2020年以来，滨(bīn)江集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售规模(mó)、新增(zēng)土储、股价表现等多维度都表现了较(jiào)强的增(zēng)长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间(jiān)，滨江集团(tuán)扣非(fēi)归母净利润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元(yuán)；依次实现同(tóng)比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期发布的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江集(jí)团更是实现了(le)扣非(fēi)归母净利润5.41亿(yì)元，同比增长134.07％。

　　在(zài)房地产(chǎn)“青铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的持续增(zēng)长，和滨(bīn)江集团扎根杭州的战略布局关系密切。根据2022年年报，滨江集(jí)团有近七成营收(shōu)来自杭州地区，而在(zài)2021年(nián)，杭(háng)州地区的(de)营(yíng)收(shōu)比重只占到近六成(chéng)。近(jìn)三年持(chí)续稳居杭(háng)州(zhōu)房企销(xiāo)售排名第一。

　　与此同时，滨江集(jí)团在杭州的(de)土(tǔ)储(chǔ)补充同样较为积极，根(gēn)据诸葛找房、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次为(wèi)404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持续稳居(jū)杭州的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江集团(tuán)在杭州的较突出表现，也(yě)让滨江集(jí)团的房企排(pái)名迅速(sù)提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集团的房企(qǐ)排名已冲(chōng)进前十，根据(jù)中指数(shù)据，2023年前4月，滨江集团实现销(xiāo)售额607.3亿元，位列(liè)房企第(dì)九位。

　　值(zhí)得注(zhù)意的(de)是，2020年(nián)至今，滨江集团(tuán)股价翻了超一倍以(yǐ)上，而近期，滨江集团更是(shì)迎(yíng)来多家(jiā)机构的(de)集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发布(bù)公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证券、金鹰(yīng)基金、建信养老、新华养老等18家机(jī)构调(diào)研。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物业(yè)觅α

　　实际上(shàng)房地产开发只是房地(dì)产(chǎn)产业(yè)链上的中游(yóu)环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻(bō)纤等材料供应商(shāng)，而下游应用(yòng)行业(yè)主要(yào)包括中介服务、家用(yòng)电器、物业管(guǎn)理、家居(jū)用(yòng)品。综合(hé)《红周刊》的采访(fǎng)，房地(dì)产开(kāi)发(fā)环节(jié)与上游材料(liào)端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游(yóu)不被看(kàn)好(hǎo)，机构寻觅(mì)个股阿尔法(fǎ)的思路渐渐(jiàn)移至(zhì)下游。“中(zhōng)国房地产行业在进入存量房(fáng)时代，所以对地产产业链(liàn)，尤其是(shì)偏消费属性的家装家居(jū)领(lǐng)域，我们相对看好，因为居民(mín)保有的(de)住房规模(mó)越(yuè)来(lái)越大，随(suí)着时间的增加，内装更新(xīn)的需求(qiú)也会越来越多(duō)。美国过(guò)去的数据充(chōng)分说明了这一点(diǎn)，在新房销售见顶(dǐng)之后，家具消(xiāo)费的(de)增长却一直都(dōu)很好。对于地产产业链，我们相(xiāng)对看好和(hé)内装相关的行业，例如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金人(rén)士(shì)表示。

　　而根(gēn)据(jù)《红周刊》对下游(yóu)细分(fēn)中相关赛道(dào)龙头年内表现的统计，目(mù)前暂居前两(tan1等于多少，tan1等于多少兀liǎng)位的都是来自家纺赛道的公司，它们分别是富安娜(nà)和水星家纺，特别是前者在月线(xiàn)连收七根(gēn)阳线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已经逼(bī)近30％。

　　以前者为(wèi)例(lì)，富安(ān)娜主要从事纺织(zhī)家居(jū)、睡眠(mián)家居、生活类产品的研(yán)发、设计(jì)、生(shēng)产及(jí)销售，旗下拥有原(yuán)创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而乐”和“酷奇智(zhì)”自(zì)有(yǒu)品牌。第一季度报(bào)告(gào)显示，报告期内，富(fù)安(ān)娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿元，同比(bǐ)减少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市(shì)公司一季报的十大流通股股东来(lái)看，能够发现该股(gǔ)早(zǎo)已成为(wèi)基金重仓股的天下，彼(bǐ)时包括公募的中欧价值(zhí)发现、中欧潜(qián)力(lì)价值、工银瑞信灵动价值(zhí)、宝盈新价值和私(sī)募的明河2016，都(dōu)在其(qí)中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山(shān)。需要强调(diào)的是(shì)，中欧(ōu)的(de)两只基(jī)金都是(shì)价值派基金(jīn)经理曹名(míng)长在管的产品，首季其同时(shí)重(zhòng)仓(cāng)的房地产产业链股票还有金地集团(tuán)和大亚(yà)圣象。

　　对(duì)比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不(bù)过好在困境反转露(lù)出曙光，家居(jū)板块中年内表现(xiàn)最好的(de)是志邦(bāng)家居。同一(yī)时间段，该股年内上涨已经超(chāo)过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收还(hái)是归母净利润，公司都实现(xiàn)了同比双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红周刊》发现广发基金经理罗洋慧眼独具，一(yī)季报(bào)中(zhōng)他管理的广(guǎng)发策略(lüè)优选和广发安宏(hóng)回报(bào)均增加了(le)持股，而这两只产(chǎn)品也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东中仅有的两(liǎng)只(zhǐ)公募。有(yǒu)意思(sī)的是(shì)，他似乎对于定制家居类标的情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛道公司(sī)金牌橱柜中，他管理的全(quán)部三只产品均登榜(bǎng)十(shí)大流通股股(gǔ)东，其(qí)也成为他的独(dú)门重(zhòng)仓(cāng)股。

　　除(chú)去(qù)家(jiā)居(jū)家纺外，下游(yóu)的(de)物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不(bù)过这类标的大多在香港上(shàng)市，如何(hé)选择成为难题。对此，前述(shù)上海公(gōng)募基金(jīn)经理举例分析：“物业服务不(bù)是(shì)一(yī)个高毛利的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经买的绿城服(fú)务为例，它在中高端楼盘占比是比较高的，每年到期的(de)合(hé)同里(lǐ)提(tí)价成功(gōng)率在30％～40％。它能做到滚动的大部分(fēn)项目到(dào)期之后，经(jīng)过两三轮合同周(zhōu)期还能做(zuò)到产品提(tí)价。”

　　“行业里真正(zhèng)能做到产品提(tí)价的公司很少，因(yīn)为物业公司(sī)很(hěn)容易一(yī)开始(shǐ)是挣钱的，后面因(yīn)为保安这些固(gù)定人员成(chéng)本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有(yǒu)特别好(hǎo)，客户没(méi)有那(nà)么满意，能做到提价难度是非常大(dà)的。但是该(gāi)公司能在(zài)业内做到到期之后提价率(lǜ)比较高(gāo)，这跟它的定位和比较(jiào)好(hǎo)的(de)服务是有(yǒu)关系(xì)的(de)。”他进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 tan1等于多少，tan1等于多少兀