近两年(nián)火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分(fēn)红(hóng)体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投(tóu)资者(zhě)注意，与产(chǎn)权类项目(mù)相比，特(tè)许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到(dào)期后不再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人(rén)通过基(jī)金(jīn)募(mù)集材料(liào)和信息披露文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营(yíng)高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度(dù)来看(kàn)，基(jī)础设(shè)施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于(yú)债(zhài)券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的(de)角(jiǎo)度来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募(mù)REITs发布(bù)了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多(duō)重(zhòng)因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格(gé)的(de)主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有(yǒu)一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资(zī)者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括(kuò)利润分配(pèi)和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红前提(tí)是本金(jīn)之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金(jīn)分红差(chà)异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)可能把“分派”金(jīn)额(é)误认(rèn)为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值(zhí)面临极大不(bù)确(què)定性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类(lèi)产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包括了利润分配和本(běn)金(jīn)的(de)归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同(tóng)而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权(quán)类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场(chǎng)价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常(cháng)具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金(jīn)额包含了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上(shàng)到(dào)期(qī)后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地(dì)出(chū)让金(jīn)等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责人(rén)称(chēng)。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉(zhōng)航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者(zhě)存(cún)在本质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现如何把对象玩成喷泉状态，怎么让自己女朋友喷泉金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现(xiàn)金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的资产可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益(yì)率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营(yíng)情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金管(guǎn)理(lǐ)人实力(lì)等多重因素来(lái)选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资(zī)者关(guān)注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的(de)实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析(xī)，结合经济及市(shì)场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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