5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基(jī)金一(yī)季报统计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占流通(tōng)股比(bǐ)重增幅五只个(gè)股分别(bié)为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从公募基(jī)金对房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公司市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较(jiào)2022年四(sì)季度(dù)提(tí)升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占(zhàn)板(bǎn)块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最高的是保(bǎo)利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看(kàn)均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是(shì)万科最为明显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级(jí)市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么(me)投资机(jī)会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎乐(lè)观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数(shù)量(liàng)增加了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及(jí)过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问题(tí)（类似2022年的(de)民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获(huò)得(dé)市(shì)占率的提升(shēng)。当(dāng)行(xíng)业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板(bǎn)块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的(de)股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前(qián)五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日(rì)连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服(fú)务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各(gè)类机构都(dōu)有(yǒu)对其(qí)布局(jú)的(de)例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(c当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思hǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅(fú)暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的收入利(lì)润规(guī)模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地(dì)结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头(tóu)向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增加(jiā)了(le)持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则是(shì)主要(yào)布局在深圳的(de)地产公司(sī)，一季(jì)报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季(jì)公司(sī)实现(xiàn)营(yíng)业收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说(shuō)来(lá当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思i)， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联(lián)袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际(jì)和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相(xiāng)关人士(shì)分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度（拿地金额/销售金额）基本在(zài)30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其(qí)他房企的(de)净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到(dào)2023年(nián)的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公(gōng)司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司(sī)也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业的资产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于民企来说估值的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现(xiàn)金流创造(zào)能力(lì)，以(yǐ)此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能(néng)力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨(zhǎng)的(de)概率(lǜ)比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化(huà)，要关(guān)注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞(ruì)银(yín)基金(jīn)投资部(bù)副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企(qǐ)央企在三个(gè)方面(miàn)是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时(shí)间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房(fáng)企销(xiāo)售业(yè)绩的(de)增(zēng)长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不(bù)确(què)定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可(kě)能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企为了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象(xiàng)。也(yě)就是说，第二季度、第(dì)三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随整个行业的弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析(xī)，不做(zuò)买卖推荐。）

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