近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额(é)的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体现出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察(chá)REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产生(shēng)现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含了利(lì)润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资产类型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收(shōu)益来源为持有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市场价格(gé)受到公(gōng)募(mù)REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人通过基金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经营业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价格变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持有人实(shí)际获(huò)得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副(fù)总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募(mù)集基础(chǔ)设施证券(quàn)投(tóu)资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额(é)以现金形式分配给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现(xiàn)了这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决(jué)定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募RE1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤ITs丰富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为资产配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤lt="密集(jí)分钱了(le)！这几点要注(zhù)意(yì)" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面，基础设施项目(mù)的(de)经营(yíng)业(yè)绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的(de)滞(zhì)后性(xìng)。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除(chú)权(quán)操(cāo)作是对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的(de)特性(xìng)，关(guān)注二(èr)级(jí)市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两个部(bù)分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到期后基金价值面临极(jí)大不确定性(xìng)，这是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要(yào)来(lái)自(zì)项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的(de)，对特许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的(de)分配理解(jiě)为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期(qī)限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许经营权项目(mù)，即使分(fēn)派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额(é)单价(jià)随(suí)着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资(zī)特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层(céng)资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流(liú)，二(èr)是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市场独立的资产配置功(gōng)能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资(zī)产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配收益主要来自底层资产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管(guǎn)理人实(shí)力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及(jí)市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的(de)运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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