5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布的总份额均(jūn)较(jiào)4月28日时有小幅增长。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方(fāng)国(guó)企央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分(fēn)别为(wèi)华发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配(pèi)置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有(yǒu)的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底这一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步(bù)回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以(yǐ)延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中于龙(lóng)头(tóu)的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名(míng)最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排(pái)在第(dì)78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对(duì)比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其是万科(kē)最为明显；其次是金(jīn)地(dì)集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓(cāng)上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映(yìng)射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产业周期(qī)来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业(yè)，传统(tǒng)认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度(dù)：“行业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存(cún)量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求(qiú)或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似2022年的(de)民营地(dì)产爆雷），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机(jī)会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股(gǔ)成为(wèi)公募乃至整体(tǐ)机构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企、优质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的(de)公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们(men)分别是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后日成(chéng)交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展的主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(li去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗ú)通股股东来(lái)看(kàn)， 具体包括公(gōng)募(mù)的(de)上银基(jī)金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利(lì)润规模(mó)大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏至近年来最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上(shàng)看，一(yī)季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名(míng)第(dì)九(jiǔ)位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗(jiān)并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆去巴基斯坦办签证多少钱，去巴基斯坦需要签证吗空间有限，从(cóng)融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不(bù)断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是，在(zài)当前(qián)中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是央(yāng)企占(zhàn)据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资成本，优(yōu)质的(de)开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公(gōng)司(sī)也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会(huì)有更多担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业(yè)出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于(yú)民企来说估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益(yì)于(yú)行业集中度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构(gòu)这一思路的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明(míng)。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地(dì)去持续(xù)观察国企央企在(zài)三个(gè)方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公(gōng)司(sī)也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要(yào)是因(yīn)为过(guò)去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不怎么投资拿地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城市(shì)，投资力度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同(tóng)时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多数城市都出现环(huán)比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资金面压(yā)力(lì)，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三(sān)季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周(zhōu)刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候，只能赚他(tā)基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的(de)企(qǐ)业(yè)，会(huì)伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步(bù)体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能(néng)耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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