万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的(de)豪(háo)宅被全国知(zhī)晓(xiǎo)，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受(shòu)到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中(zhōng)国信(xìn)达为了收回钱款不得不(bù)将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入(rù)房产(chǎn)的有钱(qián)人(rén)，房子现在莫名奇(qí)妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截(jié)至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信(xìn)息，难(nán)怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债(zhài)权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对(duì)北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人民币(bì)，其(qí)中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集团有限公司是共同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上都是(shì)卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又(yòu)注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售”的状(zhuàng)态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述内(nèi)容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还(hái)没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京(jīng)的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富(fù)人(rén)也(yě)被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除(chú)查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担(dān)违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民(mín)法院报公布(bù)《最高人民法院关(guān)于商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者(zhě)权利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购(gòu)买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及(jí)其他(tā)债(zhài)权的，人民法(fǎ)院(yuàn)应当予以支持。只支付了(le)部分价款(kuǎn)的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国(guó)信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯(sī)”

　　成了(le)“老(lǎo)赖”

　　这次(cì)债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良(liáng)债(zhài)权转让(ràng)，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒(héng)瑞(ruì)唯一(yī)股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入北京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引(yǐn)发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开(kāi)发的万柳书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京海(hǎi)淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价(jià)率40.9％，从(cóng)融创、保(bǎo)利(lì)、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了(le)北(běi)京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成(chéng)年(nián)银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在北(běi)京豪宅(zhái)圈的(de)地(dì)位。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对(duì)手。

　　去年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受(shòu)扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌追捧。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪(háo)宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大(dà)佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪(háo)宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商(shāng)光环的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从(cóng)知名豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为“老赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下(xià)。而追根溯(sù)源，这(zhè)个转折(zhé)点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国(guó)安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终(zhōng)，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新(xīn)东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股(gǔ)权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估(gū)值一直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么(me)又要(yào)质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团及其实(shí)控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业(yè)保理、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设(shè)等。

　　这(zhè)与入主北京国安的(de)时间完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不(bù)仅(jǐn)国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现(xiàn)营业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了(le)缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集(jí)团股份(fèn)，但国安和中赫的经营(yíng)状(zhuàng)况却(què)持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的(de)高(gāo)达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及(jí)中(zhōng)赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成为被执行(xíng)人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定义务，上述被执行人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国(guó)安(ān)，又如何能(néng)独善其身？

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