5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总份额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获(huò)得增持(chí)，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股(gǔ)比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年(nián)来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎(hū)在(zài)今年一季(jì)度得以延(yán)续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投(tóu)资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公(gōng)募(mù)基金一(yī)季报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名(míng)第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在(zài)第96位。对(duì)比(bǐ)去年四(sì)季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列(liè)。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化(huà)时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有(yǒu)什么投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年特(tè)殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销(xiāo)售面(miàn)积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民(mín)存款(kuǎn)数量增加了15万(wàn)亿元。中国(guó)存(cún)量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要(yào)有一定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业(yè)的(de)需求(qiú)或将回落，在此过程中，伴随着地(dì)产(chǎn)的高杠杆属性，就(jiù)很容(róng)易出现信用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过(guò)程(chéng)。这(zhè)个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得(dé)市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去(qù)了，但不代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整体机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。从具(jù)体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个交易(yì)日收出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本(běn)面(miàn)来看，上实发展的主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年，其(qí)实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算(suàn)持续(xù)性向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸(xī)引了(le)知(zhī)名机构在其中持续驻足。从第一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是(shì)连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产公司外(wài)，荣安(ān)反函数常用公式大全，反函数运算公式地产则是主要(yào)布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一(yī)季报交出的也(yě)是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具(jù)体说来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历(lì)过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资(zī)成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房(fáng)企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性(xìng)机会(huì)依(yī)然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动(dòng)产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地(dì)产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源(yuán)债权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对(duì)民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的(de)修复更(gèng)明显。中特估的角度(dù)从中长期的(de)维(wéi)度(dù)看，行业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行(xíng)业集中度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石(shí)投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这一(yī)思路的话，或(huò)许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不(bù)过国投(tóu)瑞(ruì)银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央企在三(sān)个(gè)方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成本保持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营收、净利(lì)均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是(shì)较大增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司(sī)也(yě)是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能(néng)够推动(dòng)房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调整(zhěng)的过程(chéng)中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也(yě)提醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程(chéng)中(zhōng)，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下(xià)滑的情(qíng)况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观(guā反函数常用公式大全，反函数运算公式n)。按(àn)照现在的经(jīng)济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力(lì)现(xiàn)象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的(de)、做得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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