万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成(chéng)了共同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达(dá)追债(zhài)，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押(yā)的75套长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这(zhè)些(xiē)业主的维(wéi)权信息(xī)，难(nán)怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不过事件背后(hòu)，可能没(méi)你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富(fù)人被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核(hé)心区(qū)位，名(míng)校环绕(rào)的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖(mài)显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的(de)处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北(běi)分(fēn)），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背(bèi)后(hòu)暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据(jù)此前(qián)媒体报(bào)道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信(xìn)达的(de)拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这75套房子(zi)是“未出售”的(de)状(zhuàng)态(tài)呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有网签，也(yě)没(méi)有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了(le)上述内(nèi)容。有豪宅中介(jiè)透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押(yā)出去(qù)，现(xiàn)在还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能网签、没(méi)办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级(jí)豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都(dōu)是北京的(de)高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也是万柳书院的业主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价(jià)款并实(shí)际占有，那么，中国(guó)信达转让(ràng)这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主(zhǔ)中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户(hù)手续(xù)的，如果业主没有过(guò)错，人民(mín)法院(yuàn)不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院提(tí)出执行(xíng)异(yì)议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封，同时(shí)可(kě)以(yǐ)联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关(guān)于商品房消费者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消费者以居住为目的购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价(jià)款，主(zhǔ)张其房(fáng)屋交付请(qǐng)求(qiú)权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵(dǐ)押权以及其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在(zài)一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅不(bù)能(néng)卖出去(qù)回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成(chéng)为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商(shāng)，相较其他(tā)房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模，也(yě)没有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却(què)在(zài)北京豪宅(zhái)圈留下一(yī)个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进入北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米(mǐ)的(de)天价(jià)，成为(wèi)当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价(jià)率40.9％，从融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是每棵成本超(chāo)6万的成年(nián)银杏树，还(hái)是每平米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈(quān)的地位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万(wàn)柳书院(yuàn)一(yī)套300平米的法拍房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米，说明(míng)万柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名(míng)人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居(jū)住(zhù)在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪(háo)宅(zhái)的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因(yīn)此(cǐ)，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院(yuàn)少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就(jiù)曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金(jīn)辉(huī)的人生(shēng)轨迹跟着急转直下(xià)。而(ér)追根溯源(yuán)，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转型，长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心但(dàn)转型之路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育(yù)领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直(zhí)没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安(ān)，总计(jì)花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来(lái)，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权(quán)出(chū)质记录。质权人包括海金商业(yè)保理、北京建工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安(ān)的经营状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易(yì)所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元(yuán)，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为(wèi)了缓解资(zī)金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持续没有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集(jí)团股(gǔ)东(dōng)周金(jīn)辉、李彩霞长沙哪个区是中心区，长沙哪个区属于市中心(xiá)等共(gòng)同成为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务，上述被执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北京(jīng)国安(ān)，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下(xià)，被(bèi)执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如(rú)何能独善其身？

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