5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数(shù)本月(yuè)涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日(rì)时(shí)有小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利时代已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票资产中的占比却(què)断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行(xíng)业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季(jì)度得(dé)以延(yán)续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块(kuài)排名最高的是保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地(dì)产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤(yóu)其是(shì)万科最为明显；其次是(shì)金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好(hǎo)于三四(sì)线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上(shàng)，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期(qī)来分类，包(bāo)括房地产等几类(lèi)行业(yè)在盖(gài)特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资机会(huì)的(de)。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑是供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具(jù)名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》产的更(gèng)新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出(chū)来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均(jūn)住房面积（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民(mín)的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万(wàn)亿元的(de)销售额，以(yǐ)及过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程中，伴随(suí)着(zhe)地产的(de)高杠(gāng)杆(gān)属性(xìng)，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行(xíng)业进入(rù)到(dào)供给侧(cè)出清的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小鱼的(de)方(fāng)式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是强竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个(gè)股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块(kuài)个股(gǔ)，在(zài)纳入统计的124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股中，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价(jià)上(shàng)涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量(liàng)明显放(fàng)大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发与经营。公司的主(zhǔ)要产(chǎn)品及服(fú)务为房地产销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对(duì)其布局(jú)的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公募的上银基(jī)金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城(chéng)资(zī)产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最高(gāo)，另一方面(miàn)则是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩(jì)势头向好背景下，自然也(yě)吸(xī)引(yǐn)了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大(dà)流通股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中(zhōng)还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相(xiāng)关人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算(suàn)对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地(dì)力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负债率基(jī)本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下(xià)滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机(jī)会依(yī)然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开(kāi)发资(zī)源和良好的不动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势(shì)。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估(gū)，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市(shì)场对民营房(fáng)开(kāi)企业(yè)的资(zī)产会(huì)有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企来说(shuō)估值的(de)修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从中长期的(de)维度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中(zhōng)枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化，要关(guān)注将受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去(qù)持续观察国企央企在三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本(běn)保持(chí)低(dī)位，其次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房(fáng)企营收、净利均实现了业绩的(de)回(huí)正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主要(yào)集中在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推(tuī)动房(fáng)企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复(fù)但(dàn)仍处(chù)于(yú)调整的过程(chéng)中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月份开始(shǐ)又在往下(xià)掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北(běi)京、上海在(zài)内的绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比(bǐ)下(xià)滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存(cún)压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度(dù)、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐心(xīn)，这个时(shí)候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是(shì)赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好(hǎo)得多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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