OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司哲(zhé)库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波(bō)，如(rú)今，二(èr)级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大(dà)园REIT开盘继续延(yán)续此(cǐ)前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全(quán)天收(shōu)跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科(kē)技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同(tóng)时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动了应(yīng)急(jí)预(yù)案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，浦东(dōng)新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上影响其内外(wài)价值，投(tóu)资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件(jiàn)继(jì)续(xù)少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格表现欠佳(jiā)，5月(yuè)11日以来，3个交易(yì)日跌幅(fú)达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安(ān)张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在全市场公募(mù)REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突(tū)发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致二级市(shì)场(chǎng)价格出现波(bō)动(dòng)。”一(yī)位业(yè)内(nèi)人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交(jiāo)易日(rì)场内资金有所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下跌并不会从根本上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场价(jià)格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是(shì)已(yǐ)经完全(quán)触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较大，其实有些隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很适合稳健类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经(jīng)济(jì)复苏的(de)步(bù)伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现(xiàn)金流没有造成(chéng)大的(de)影响(xiǎng)，“事件性利空下调至得这(zhè)么急、这么深，加(jiā)上(shàng)前期(qī)本身园区类资产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还(hái)是(shì)落到租金收入受不受(shòu)影响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯片子公(gōng)司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)REIT发布公告(gào)，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟新(xīn)购(gòu)入(rù)基(jī)础(chǔ)设(shè)施资产张润大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于(yú)停止执(zhí)行(xíng)已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报中披露的(de)张江光(guāng)大园项目出租(zū)率下降事项，一度二级市场(chǎng)价(jià)格出现回(huí)落。在随后召开的(de)业绩说明会(huì)中管理人就相关事(shì)项进行了解(jiě)释(shì)说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光(guāng)大园项目的信(xìn)心，预计签署意(yì)向书(shū)和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将得到回升。没(méi)想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时(shí)间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告(gào)引起了市场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项(xiàng)目(mù)的(de)原(yuán)始权益人相关负责(zé)人坦言(yán)，事发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工作(zuò)，并(bìng)同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大(dà)厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信息技术(shù)等产(chǎn)业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积(jī)超(chāo)过了2万方。从意(yì)向储备(bèi)转化为实际租户需(xū)要一些时间少先队的队旗是什么，少先队的队旗是什么组成的。

　　“我(wǒ)们正在(zài)着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收了(le)三个月履约保证金给了(le)我们(men)一些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定(dìng)要全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些面积在短期内完成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置(zhì)率，原(yuán)始权益(yì)人有那(nà)么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为何未能(néng)得到(dào)解决。

　　对此相关(guān)负责人解释(shì)，张江光大园一直以来(lái)都坚持以市场化运营为导(dǎo)向，历史运(yùn)营表(biǎo)现稳定，租户的(de)调(diào)租和换租都属于正(zhèng)常情况，而这次项(xiàng)目(mù)的大租户(hù)退租(zū)正好发生在(zài)市场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看(kàn)到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜(xié)，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方(fāng)面也有一(yī)些差(chà)异(yì)化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高(gāo)一些，单(dān)价也贵(guì)一(yī)些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平(píng)的面积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋形(xíng)态的物业(yè)。租户自(zì)身(shēn)也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管(guǎn)理人都变成了(le)一(yī)家(jiā)，后续我(wǒ)们在资源共(gòng)享和联(lián)合(hé)营销方面能(néng)更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和(hé)展望，相关负责人(rén)表示，张江(jiāng)集团和(hé)张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发的储备项目，这些(xiē)都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区(qū)产业(yè)空间资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源(yuán)。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资(zī)本平台和它未(wèi)来的(de)发展(zhǎn)。”相关负责(zé)人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基(jī)金(jīn)扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼(yǎn)下(xià)我们可能面临了(le)一些突发情况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中(zhōng)所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的(de)插曲。我们有信心排除(chú)万难，尽一(yī)切(qiè)可能(néng)化(huà)解当前突发事(shì)件的所有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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