近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分(fēn)红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再产生现金收益，特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红目(mù)前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时(shí)应了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进(jìn)入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部(bù)分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资(zī)人通(tōng)过基(jī)金募集材料和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持(chí)有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金(jīn)相关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基金应当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强(qiáng)制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分红类(lèi)似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机(jī)构投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取(qǔ)相对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级市(shì)场价格(gé)走势的关键因(yīn)素之(zhī)一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响(xiǎng)了(le)公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波动受多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施(shī)项目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经(jīng)济活力的(de)改善(shàn)有一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的(de)开(kāi)盘指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根(gēn)据单(dān)位基金(jīn)份额的分(fēn)红金额(é)进(jìn)行计算。除权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净(j勤耕不辍 精业笃行什么意思，精业笃行 臻于至善ìng)值变(biàn)化的(de)修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获(huò)得公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的(de)特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分(fēn)红包(bāo)括利(lì)润分配和本金归(guī)还(hái)

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公募(mù)基金分红差(chà)异很(hěn)大，大多数普通投资者可能(néng)把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临极大不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的现金分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资产的分(fēn)红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较(jiào)短的(de)特许(xǔ)经营项目(mù)，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进(jìn)行(xíng)扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一(yī)步延(yán)长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显(xiǎn)著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别。经营活动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持(chí)有。建(jiàn)议投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产可以更多关注内(nèi)部收益率的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现(xiàn)金流，所以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原始权益人综(zōng)合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连(lián)回调，建议投资者关注有基本(běn)面支撑、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较(jiào)为(wèi)可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预(yù)测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实(shí)际环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业(yè)绩(jì)及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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