文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行(xíng)现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大(dà)开发时代步(bù)入高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的(de)预(yù)售制(zhì)已经(jīng)过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如果按(àn)照经济(jì)规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改(gǎi)为现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单(dān)方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预(yù)售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精(jīng)神、有助于保障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是(shì)，重点来了(le)！发达(dá)国家(jiā)一般有严(yán)格的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所(suǒ)以，预(yù)售制度(dù)是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后(hòu)改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不(bù在职教育是什么意思，补充在职是什么意思)是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能(néng)不能(néng)兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业(yè)健康(kāng)发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融(róng)支持当期三(sān)好生、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题，分(fēn)层(céng)销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问题。针对这(zhè)一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字(zì)详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮点(diǎn)，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香港房(fáng)地产市场的一大(dà)特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不(bù)应求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)中(zhōng)国香港(gǎng)楼市(shì)几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监(jiān)管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的(de)一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预(yù)售楼花制度的(de)监管，即(jí)要求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑师的(de)核准。为(wèi)了(le)防止开发(fā)商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二(èr)十(shí)世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工(gōng)业(yè)化(huà)的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效(xiào)率低(dī)、配套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型房地产开发商，商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应量小的(de)困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地(dì)房地产市(shì)场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开(kāi)发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等(děng)多(duō)方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产(chǎn)市场的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了全部(bù)购房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进度付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住房存(cún)量(liàng)报(bào)告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的(de)发展。中国(guó)内地(dì)房地产(chǎn)历经二(èr)十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面积和销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从(cóng)国企先行到(dào)民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国(guó)内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投资(zī)占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占银行各项贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量占(zhàn)社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测(cè)算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较低，居民投资渠(qú)道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是(shì)对购(gòu)买者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证延期办理甚至不能(néng)交房等风险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行(xíng)进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦房企因为市(shì)场波动或(huò)经营(yíng)不善，出现资(zī)金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将(jiāng)面临较大的(de)坏(huài)账压(yā)力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规(guī)定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)或者项目工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没(méi)有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工(gōng)程(chéng)进度所需。通过(guò)这些(xiē)方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预(yù)售制度(dù)呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预(yù)付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付，或二者(zhě)结(jié)合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放按(àn)揭贷款(kuǎn)，一(yī)是按工程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一(yī)定期限内(nèi)无条件(jiàn)返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用(yòng)资金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度(dù)。开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府(fǔ)相关部门经审查后发(fā)放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行(xíng)得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购(gòu)买期房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即(jí)可(kě)预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地(dì)交(jiāo)易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购房(fáng)附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点可分(fēn)为(wèi)公证后(hòu)、主体完(wán)工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工(gōng)、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险公(gōng)司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交房前付款比例(lì)相对(duì)较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋(wū)必须经过房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利(lì)于(yú)保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1在职教育是什么意思，补充在职是什么意思952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一(yī)部规范期房交(jiāo)易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措(cuò)施才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机构或保险机(jī)构(gòu)签订定(dìng)金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并(bìng)将相应的(de)保证金证(zhèng)明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其(qí)他预先支(zhī)付的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保护(hù)。若(ruò)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始(shǐ)按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房(fáng)款(kuǎn)的订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发(fā)商有统一的选购权(quán)合同以及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签(qiān)订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取(qǔ)按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流(liú)程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等(děng)，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支(zhī)持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保(bǎo)交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个房企(qǐ)配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商(shāng)违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进度(dù)付款机制(zhì)或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对(duì)房屋质量问题全(quán)权负责(zé)、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币(bì)驱逐(zhú)劣币。

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