万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北京海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达为(wèi)了(le)收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房产(chǎn)的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽(jǐn)头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书(shū)院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不(bù)良债权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体(tǐ)是(shì)中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市(shì)分公司(sī)（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的(de)不良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集(jí)团(tuán)有(yǒu)限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是(shì)一起中国信达(dá)北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明(míng)这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中(zhōng)介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是(shì)北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传(chuán)志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另(lìng)据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集(jí)团(tuán)的(de)高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网(wǎng)友感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这(zhè)笔不(bù)良债权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的(de)，没(méi)准还是债(zhài)主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支付价款并(bìng)实际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以(yǐ)联合起(qǐ)诉开(kāi)发商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高(gāo)人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者(zhě)权利保护(hù)问(wèn)题的批(pī)复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释的方式明确了购房人的优先权：

　　商(shāng)品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付请求(qiú)权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程(chéng)价款优先受偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结(jié)前(qián)已(yǐ)实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会(huì)赔了(le)夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择退出(chū)了赫(hè)华恒(héng)瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公(gōng)司成为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国民知名度，但却在北京三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号院，作为中赫集团进入(rù)北京的第(dì)一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出(chū)钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为北京(jīng)当年的“双料地(dì)王”。很(hěn)快，万(wàn)柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是(shì)一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高(gāo)墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪(háo)宅圈的(de)地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到(dào)惊人的(de)36万元/平(píng)米，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院(yuàn)。而(ér)柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅(zhái)的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了(l三生三世枕上书白滚滚的真身是什么，三生三世枕上书中白滚滚的真身是什么e)，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发商光环(huán)的背(bèi)后(hòu)，这个地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集(jí)团如今沦落到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万(wàn)柳(liǔ)书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之时，深蓝(lán)财经就曾深挖(wā)出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危(wēi)机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转(zhuǎn)型之路并(bìng)不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多元(yuán)化业务，先(xiān)后进军能源市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下(xià)北(běi)京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完全吻合。

　　然而(ér)，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没(méi)有得到改善，中(zhōng)赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球(qiú)俱乐(lè)部(bù)实(shí)现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却(què)持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周(zhōu)金辉(huī)、李(lǐ)彩霞(xiá)等共同成为(wèi)被(bèi)执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履(lǚ)行能力而拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文书确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如(rú)何能独(dú)善其身(shēn)？

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