文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设(shè)工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足(zú)一个月时(shí)间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你(nǐ)的钱，建(jiàn)你的房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是房地(dì)产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓(xìng)的最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是(shì)推(tuī)动(dòng)城市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事(shì)，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风(fēng)险。从个(gè)人层面看，预售制对(duì)购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神(shén)、有助(zhù)于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么(me)情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重点(diǎn)来了(le)！发(fā)达国家一般(bān)有严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才(cái)可(kě)以开始销售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发商工(gō谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里ng)程进度在(zài)完(wán)全交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格(gé)的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定会触发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不(bù)如借(jiè)机取消预售制度，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现在(zài)中国住房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助(zhù)于(yú)降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机(jī)制(zhì)。这是(shì)个技术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本(běn)最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也不(bù)能例外，老百姓买房子是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要(yào)结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题，分(fēn)层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对这(zhè)一系列(liè)问题，不(bù)少(shǎo)地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民(mín)数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周(zhōu)转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼(lóu)说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的(de)改革(gé)，“卖(mài)楼花(huā)”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市(shì)几(jǐ)十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不(bù)断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中(zhōng)国香港管理(lǐ)部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等(děng)能(néng)力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要求律师行在银行(xíng)开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最(zuì)大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需求大和供给(gěi)量(liàng)短缺问(wèn)题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当(dāng)时推(tuī)行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利分房制度(dù)也(yě)出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求量大(dà)，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境，此时(shí)引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产(chǎn)市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预售商(shāng)品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分配货(huò)币化(huà)、住房供给商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住房新(xīn)体制(zhì)，从计(jì)划经济下的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国内地的商品房预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具(jù)体来说，是(shì)指房地(dì)产开发企业将正在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记和预告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房过程中(zhōng)，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性(xìng)付清剩(shèng)余房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开发商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内(nèi)地的开发商而言，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售的最(zuì)主要方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房(fáng)销售最(zuì)主要(yào)方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推(tuī)动了中国内地房地(dì)产行业的发(fā)展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产(chǎn)历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉(lā)动(dòng)中国内地(dì)经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠(qú)道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看(kàn)，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债房(fáng)市值的比例(lì)较高，主要是因(yīn)为住房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购(gòu)房合同、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款合(hé)同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如(rú)果开(kāi)发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和(hé)购房(fáng)者(zhě)对(duì)行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则(zé)风险(xiǎn)完全由银行承担，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年以来全国(guó)并(bìng)没有统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比(bǐ)例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开(kāi)发时代的(de)高周转背景(jǐng)下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在(zài)房企各地项目(mù)间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付(fù)款一般以定金方(fāng)式支付，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验(yàn)收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是开发商为购房者提供一定的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅(jǐn)支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前资金由第三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首(shǒu)付环(huán)节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者(zhě)的(de)定金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权(quán)保险公司(sī)的(de)信托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋建设(shè)过程(chéng)中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向(xiàng)开(kāi)发商提供一(yī)定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭(píng)证，通过(guò)验收凭(píng)证向银行得到购(gòu)房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期(qī)进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开发商在(zài)项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德(dé)国(guó)法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用(yòng)期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商(shāng)破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔(péi)偿。保险由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方(fāng)律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司(sī)的检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监管(guǎn)，在(zài)确认工程(chéng)进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售(shòu)房定(dìng)金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出(chū)台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房者支付定(dìng)金(jīn)超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成定金保全措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或(huò)指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保(bǎo)证或(huò)保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付(fù)最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申(shēn)请贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返(fǎn)还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进(jìn)银(yín)行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要(yào)求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付(fù)比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋(wū)建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的(de)支(zhī)持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整(zhěng)个行业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制四(sì)大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款(kuǎn)机制(zhì)或交房后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋(wū)质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后谨以此文是什么意思，谨以此文用在哪里支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得(dé)的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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