导读(dú)

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积(jī)超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判(pàn)断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房(fáng)所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发(f千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么ā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房(fáng)似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事(shì)实上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人口(kǒu)的租赁和置业需(xū)求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年(nián)是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代(dài)已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现(xiàn)在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发(fā)热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直(zhí)接知晓(xiǎo)具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有(yǒu)效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断(duàn)站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(j千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么iàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅(jǐn)有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算下(xià)来，住宅占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完(wán)全反映出城镇(zhèn)居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中(zhōng)国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当(dāng)前商品住宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确(què)统计。我们利用既有(yǒu)统计数(shù)据，大(dà)致测算得到(dào)中国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房(fáng)占比近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出(chū)：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来(lái)我们需要进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的(de)住宅结构(gòu)特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至(zhì)2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了(le)户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味(wèi)着(zhe)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存(cún)量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意(yì)味着住(zhù)宅(zhái)市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房等因素(sù)产生的住宅(zhái)需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

千帆竞发的意思是什么意思，千帆竞发下一句是什么　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口(kǒu)净流入(rù)地的(de)住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的(de)流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工(gōng)资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实(shí)际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房价(jià)的(de)大城(chéng)市租(zū)赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万(wàn)户城镇居民住宅(zhái)是2000年以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来(lái)大(dà)都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更(gèng)小，当然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿(yì)平(píng)，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在困(kùn)难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿(yì)的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋势演绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇(zhèn)住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小(xiǎo)而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市(shì)流入，区(qū)域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量为72万(wàn)，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆(chāi)迁改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)造的住宅建筑(zhù)面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过(guò)去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石(shí)。那么(me)未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至(zhì)，这种分化(huà)不单(dān)局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优(yōu)质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可(kě)能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值(zhí)可(kě)能偏低(dī)，其(qí)增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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