文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱(qián)没实力的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房(fáng)子，开(kāi)发(fā)商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地(dì)挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平稳(wěn)健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取(qǔ)消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府批准后才(cái)可以开(kāi)始销售，买(mǎi)家在(zài)购买期房后并非像中(zhōng)国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格的(de)资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一(yī)定会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有(yǒu)助(zhù)于降负债降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要(yào)坚持市场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安居(jū)乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取(qǔ)消预(yù)售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下(xià)，取消预(yù)售制(zhì)要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆(lù)、打(dǎ)通(tōng)金融(róng)支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中(zhōng)心(xīn)参与财(cái)税改革方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂(guà)钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付(fù)购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地(dì)产行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过(guò)大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租(zū)资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针(zhēn)对这一系列问题，不少(shǎo)地(dì)产商(shāng)开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民(mín)数量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售(shòu)，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个亮(liàng)点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似租(zū)金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了制造商(shāng)的资金问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期(qī)付款”的(de)销售模(mó)式成(chéng)为当时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地(dì)解决了核心的住房供不(bù)应求的(de)问题，使房(fáng)市(shì)发展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托(tuō)账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以(yǐ)来，中国内(nèi)地(dì)优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化(huà)配套问题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当(dāng)时推(tuī)行的是“统一管理，统(tǒng)一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利分房制度，住房市场发(fā)展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题(tí)，因此福利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中(zhōng)国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引(yǐn)进(jìn)中国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度(dù)，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供(gōng)给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划(huà)经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一(yī)个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速(sù)度(dù)加快。自此中国内地(dì)开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房(fáng)地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的初衷是为(wèi)了缓解房企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在(zài)建设中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者支付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形式(shì)一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国(guó)内地的(de)开发商而言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企(qǐ)现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起(qǐ)到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居(jū)民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步(bù)，数十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售最(zuì)主要方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地(dì)房地产行(xíng)业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩(zhī)一。从房地(dì)产融资存量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的(de)《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是(shì)因为(wèi)住房市值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成(chéng)熟，直(zhí)接(jiē)融资比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还(hái)要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等风险。另(lìng)外，购房(fáng)者和开发商之间(jiān)的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根据(jù)按(àn)揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若(ruò)遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自(zì)身(shēn)信用和(hé)购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导(dǎo)致(zhì)“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房(fáng)者(zhě)签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将(jiāng)面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开(kāi)发(fā)企业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关(guān)的工程建设，商品房预售款监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但多(duō)年(nián)以来全(quán)国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各地实行“一城(chéng)一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积(jī)或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继(jì)续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各地项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了(le)资金(jīn)流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照(zhào)工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开发商为购房(fáng)者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户监管。如(rú)果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承(chéng)担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的(de)资金全(quán)部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例(lì)的贷款，由于开(kāi)发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取得(dé)由(yóu)政府相关部门经审查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地(dì)交易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首(shǒu)付(fù)比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按工(gōng)期(qī)支付(fù)房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付(fù)比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者(zhě)可在支(zhī)付房款前申请房贷，房(fáng)贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商(shāng)破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预(yù)售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资(zī)金、合(hé)同(tóng)等各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需(xū)要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但(dàn)是(shì)交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，一(yī)般会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公司(sī)的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也(yě)由律师监管，在确(què)认工程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日(rì)本二战结束后由于房屋供给(gěi)严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经(jīng)多次修(xiū)订，目前是唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物取引业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金超过5％或(huò)超1000万日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才(cái)可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的(de)选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请(qǐng)按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的(de)项目资金账户，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期(qī)，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为(wèi)每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、没有罩子的瑜伽老师，瑜伽老师没带胸罩重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市(shì)场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定(dìng)金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及(jí)重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机(jī)制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消(xiāo)商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制是大(dà)势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币(bì)。

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