近(jìn塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家)两年(nián)火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定(dìng)分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该(gāi)类产品长(zhǎng)期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金(jīn)额占可供分配(pèi)金额比例平(píng)均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份(fèn)额二(èr)级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的(de)经营业(yè)绩，作为进行投资(zī)决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值。”中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关法(fǎ)规要(yào)求，基础(chǔ)设施(shī)基(jī)金应(yīng)当(dāng)将90％以(yǐ)上合并塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家后基金年度可分(fēn)配金额(é)以(yǐ)现金(jīn)形(xíng)式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品的(de)“债(zhài)性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收(shōu)益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分(fēn)红除(chú)权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额(é)的(de)分红(hóng)金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动(dòng)对整体收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红(hóng)包括利润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为(wèi)“分派”更为准确，分(fēn)派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大，大(dà)多(duō)数普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年等(děng)合(hé)同年限到期(qī)后基金价值面临极大(dà)不确(què)定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类和产权(quán)类两大(dà)资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形(xíng)成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收(shōu)益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选择(zé)产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高(gāo)的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并(bìng)取得(dé)收(shōu)益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份额单价随(suí)着分(fēn)派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一(yī)步(bù)延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础资产的估值上(shàng)，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投(tóu)资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的(de)时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营活(huó)动现金流，二(èr)是(shì)可供分配现金，二者塞舌尔属于哪个国家的城市，塞舌尔是什么国家存在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资(zī)、投资产生的现金流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现(xiàn)金实(shí)质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率(lǜ)的高低(dī)，对产权类的资(zī)产更多关注(zhù)分派率高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标(biāo)的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时(shí)分红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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