导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景(jǐng)气(qì)，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房(fáng)子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的(de)住宅套户比会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未来(lái)地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家(jiā)庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净(jìng)迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积均较(jiào)发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时(shí)代(dài)下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅(zhái)质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突(tū)然激增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担(dān)心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或是仍然存在不(bù)足？可(kě)惜由(yóu)于(yú)住(zhù)宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户(hù)均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主题的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋(wū)建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医(yī)院等(děng)非住(zhù)宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数(shù)据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类，一类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统(tǒng)计数据(jù)，并没有直接(jiē)公布(bù)城镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可(kě)忽略不(bù)计。估(gū)算城镇(zhèn)居民户均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每(měi)年商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够(gòu)得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇户(hù)均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数，并进一步推(tuī)算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的(de)房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅(zhái)累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止到2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的(de)实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(ché2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪ng)镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动(dòng)、居民(mín)换房等因素产(chǎn)生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好2021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套房，在(zài)高房(fáng)价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前(qián)，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题(tí)，如电(diàn)线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了(le)很(hěn)大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐(yǐn)患，并(bìng)且居住(zhù)体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居(jū)室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为(wèi)住宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭(tíng)存在住宅困难(nán)问题(tí)。

　　若人均可使用住宅面积为40平(píng)，即人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占(zhàn)比明显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩(suō)小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来(lái)新的增量。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅(jǐn)为62021泰安中考成绩查询入口网站，2021泰安中考成绩查询入口在哪.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要(yào)受(shòu)益于人口(kǒu)迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅(zhái)的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用(yòng)房和其他分(fēn)别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势(shì)必(bì)会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间(jiān)数为1.71间，无(wú)论(lùn)是(shì)否考虑乡村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒适度与经济水平有着密(mì)切正向(xiàng)联(lián)系。随着经济发展水平的提高，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的(de)供需冲突(tū)。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不(bù)单局(jú)限(xiàn)于城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅(zhái)占比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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