5月以(yǐ)来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募(mù)基金(jīn)为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南(nán)方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地(dì)方(fāng)国(guó)企央企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募(mù)对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的(de)趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头(tóu)股万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从排位上看均有退(tuì)步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是(shì)金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分(fēn)化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平(píng)方米。需(xū)求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政(zhèng)策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出：“时至今(jīn)日，无论从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告(gào)别住房(fáng)短缺(quē)时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和(hé)房价(jià)收入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高(gāo)增(zēng)的(de)时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程中，伴(bàn)随着地产的(de)高(gāo)杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到(dào)供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够(gòu)通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行业(yè)的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到(dào)股票(pi裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思ào)投资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质区域性标的成(chéng)香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的(de)公(gōng)司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归(guī)来后日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基(jī)本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公司(sī)的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中央(yāng)汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地(dì)房企，其第一季(jì)度的(de)收入(rù)利润规模大幅度复苏。究其(qí)原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头(tóu)向(xiàng)好(h裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思ǎo)背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从(cóng)第一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品依(yī)然在(zài)前十中，这也是连续第三(sān)个(gè)季度他(tā)有的(de)两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域(yù)性(xìng)地产公司外，荣安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一(yī)份报喜的成(chéng)绩单：首季公司实现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基(jī)首季新(xīn)杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本(běn)在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发展的(de)大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会(huì)依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源(yuán)和(hé)良(liáng)好的(de)不动产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有(yǒu)中特估，国央企相较于民(mín)营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行(xíng)业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力(lì)，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注(zhù)估(gū)值相对(duì)较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概率比较低，行业内(nèi)部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行(xíng)业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊(lěi)也(yě)表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客观地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销售份额(é)持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理(lǐ)发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出现明显(xiǎn)改善的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力(lì)度(dù)较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的(de)复苏(sū)过(guò)程中，还面临着(zhe)一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别(bié)城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市(shì)场的(de)去库(kù)存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力，可能会出(chū)现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出现(xiàn)市场的(de)短期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上(shàng)下游产业链的复(fù)苏速(sù)度都(dōu)比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好得(dé)多(duō)的企业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时(shí)间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不(bù)做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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