导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查(chá)调(diào)查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到(dào)一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间房所能(néng)满足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大(dà)于1同样不(bù)意味(wèi)着中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和(hé)城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实(shí)上中(zhōng)国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产市(shì)场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都(dōu)是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入(rù)，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续(xù)旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的(de)改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发(fā)达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地(dì)产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地(dì)产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之间，不(bù)同区域板块之(zhī)间，不(bù)同品质住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量(liàng)突(tū)然激(jī)增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城(chéng)镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布(bù)，我们(men)无(wú)法直接(jiē)知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判(pàn)断未(wèi)来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为(wèi)主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万(wàn)处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比并(bìng)不大(dà)。

　　第(dì)七(qī)次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购(gòu)买成套住宅，一(yī)套(tào)设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路、数(shù)据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一是每年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)销(xiāo)售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到当前商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二(èr)步，根据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多(duō)少，目前缺(quē)乏一个准确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利(lì)用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致测(cè)算得到中国(guó)存量房地产套(tào)数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有(yǒu)商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算(suàn)得(dé)到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售(shòu)以期(qī)房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计(jì)销售套数-过去(qù)三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居(jū)民所(suǒ)有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间商品(pǐn)住宅(zhái)增(zēng)幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居民(mín)已经达到了户均一套房的程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市场供(gōng)不(bù)应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动(dòng)人口3.76亿，省(shěng)内流动(dòng)人口(kǒu)和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高(gāo)工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城镇住(zhù)宅中依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区(qū)很难(nán)满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房(fáng)，未来地(dì)产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似已经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之(zhī)下，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小，家庭(tíng)户数增多，新户(hù)购房需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显(xiǎn)示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户数会因户均(jūn)人(rén)口规(guī)模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购(gòu)买(mǎi)了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希望提(tí)高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中(zhōng)央经济工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素，中国的人均住宅间数较(jiào)其(qí)他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有着(zhe)密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经(jīng)济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年房价快速上涨基石。那么未来(lái1亿越南盾是富豪吗，越南打工一个月多少钱)将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比实际值可能(néng)偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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