OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技，引发(fā)了公募REITs扩募风波(bō)，如今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升(shēng)，全天(tiān)收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技(jì)是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲(zhé)库科技及(jí)OPPO方面关于(yú)停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密(mì)切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始权益(yì)人(rén)相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近期已(yǐ)同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目(mù)，公司领导高度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦(pǔ)东新区国(guó)资委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二(èr)级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技的事(shì)件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开，此后二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光大园REIT跌(diē)幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日(rì)二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(ch一本书多重，一本书多重有一斤吗ǎng)整(zhěng)体表(biǎo)现上(shàng)看，目前(qián)上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月(yuè)15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一(yī)季报(bào)中(zhōng)已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率(lǜ)有所下降(jiàng)，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不过(guò)，在(zài)上述人士(shì)看(kàn)来，尽管出于(yú)风险(xiǎn)规避的(de)原因，最近(jìn)几个(gè)交易日场内资金有所(suǒ)流(liú)出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风险也得到一定释放(fàng)，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基本面(miàn)、情绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着(zhe)经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品(pǐn)具备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资(zī)价值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行(xíng)董事高如(rú)星对此表示，若张江园区(qū)最终能(néng)顺利解决招商，平稳过(guò)度对(duì)经营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事(shì)件性(xìng)利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区类资产就(jiù)回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他(tā)也(yě)强调，最终(zhōng)还是落到(dào)租金收(shōu)入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多大，估(gū)计(jì)园(yuán)区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技(jì)。随(suí)后5月(yuè)12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库(kù)科技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资(zī)产张润大(dà)厦的(de)重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公(gōng)告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权(quán)益人将(jiāng)继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出(chū)租(zū)率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出(chū)现回落。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会(huì)中管理人(rén)就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信(xìn)心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日(rì)召开的线(xiàn)上和线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队表示了(le)对张(zhāng)江光大(dà)园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的储(chǔ)备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得(dé)到回升(shēng)。没想到仅过(guò)了(le)不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩(kuò)募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引(yǐn)起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权(quán)益人相关负责人坦言，事(shì)发突(tū)然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的第一(yī)时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和核(hé)实工(gōng)作，并(bìng)同步启动了(le)应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储(chǔ)备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航(háng)天(tiān)产业、信息(xī)技(jì)术等产业(yè)客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了(le)2万方。从意向储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租(zū)户(hù)。虽然收了三个(gè)月履约保(bǎo)证(zhèng)金给了我(wǒ)们一(yī)些空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩(kuò)募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这(zhè)些面(miàn)积在短(duǎn)期内完成去化。”相(xiāng)关(guān)负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的(de)同区域的张江(jiāng)光大(dà)园项目一季度末(mò)也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有(yǒu)那么(me)多(duō)储(chǔ)备租户(hù)，之前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决(jué)。

　　对(duì)此相关(guān)负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的(de)调租和换租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项目的大租户(hù)退租(zū)正好(hǎo)发生(shēng)在市场活跃度的短期低(dī)点(diǎn)，目(mù)前(qián)市场情况已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到(dào)出租率下滑情况没(méi)有得到及时(shí)修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入(rù)了(le)一些储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润大厦和(hé)张(zhāng)江光大园(yuán)项目在(zài)给租户的分隔(一本书多重，一本书多重有一斤吗gé)空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差异化，张润大(dà)厦多是两千(qiān)多(duō)平的大平层，楼(lóu)的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千平(píng)的面积为主(zhǔ)，还有一些(xiē)独栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也(yě)会(huì)有诉(sù)求，也会根(gēn)据自身需求和(hé)预算挑(tiāo)选区(qū)域内的不(bù)同物(wù)业。

　　“如(rú)果扩募(mù)完成(chéng)以后，新老(lǎo)资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了一(yī)家，后续我(wǒ)们(men)在资源(yuán)共享和联合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和(hé)展望，相关(guān)负责(zé)人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为(wèi)张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间(jiān)资产上市(shì)平台(tái)目标的(de)坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非(fēi)常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和(hé)它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实(shí)现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这(zhè)三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个(gè)非常小的(de)插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持(chí)预期和市场(chǎng)的信(xìn)心(xīn)。”

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