文(wén)：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可(kě)以进(jìn)行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没(méi)实(shí)力(lì)的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从(cóng)大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然(rán)二(èr)次房改是(shì)个技术活，兼(jiān)顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效机(jī)制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市(shì)群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实(shí)现房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分房企过度(dù)举(jǔ)债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列(liè)风险。取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前进(jìn)行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制(zhì)度(dù)是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付(fù)以及(jí)违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的(de)，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一定历(lì)史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当然这需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国一(yī)定能化(huà)解这个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施现房(fáng)销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健(jiàn)康发展的(de)重大(dà)措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预售制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财(恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思cái)税改革方案(àn)研究时(shí)，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品房预售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思时(shí)开(kāi)发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未(wèi)推行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多(duō)人栖身于木(mù)屋或(huò)者(zhě)其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长等(děng)问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金(jīn)周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外(wài)一(yī)个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻(qīng)了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产(chǎn)市场的一(yī)大(dà)特色，纵观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间(jiān)也出现过(guò)“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支(zhī)停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在(zài)预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金(jīn)等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放(fàng)入(rù)律(lǜ)师所托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪(jì)九十年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设(shè)，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当(dāng)时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住(zhù)房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现了分配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一步深化(huà)城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化、社(shè)会化的住(zhù)房新(xīn)体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城(chéng)镇住房建设(shè)。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售(shòu)流(liú)程(chéng)为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采(cǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一(yī)次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品(pǐn)房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化(huà)发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国(guó)内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中(zhōng)国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套(tào)数从(cóng)约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已(yǐ)成为(wèi)中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地房地产行业(yè)的(de)发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国(guó)企先行到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来(lái)房地产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业(yè)链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建(jiàn)材的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房地产完全(quán)拉动的投资(zī)占全(quán)社(shè)会(huì)固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致银(yín)行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的(de)《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住(zhù)房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民(mín)投资渠(qú)道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大(dà)部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在(zài)此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外(wài)，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的(de)合同关系，如(rú)果开发商发生违约，购房者只能根据(jù)购房合同向开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资(zī)金(jīn)若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行业(yè)的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善，出现资金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已经从银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险完全(quán)由银行(xíng)承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那(nà)就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企业预售商品房所得款项应当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资(zī)金比例为总预售(shòu)款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市(shì)则按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有(yǒu)资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账(zhàng)户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时(shí)代的高周转背景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款监管账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资金流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发(fā)放(fàng)，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾(wěi)保护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一是(shì)期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为(wèi)购房(fáng)者(zhě)提供一定的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付(fù)前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例(lì)最(zuì)低(dī)可低于3.5％，根据美国(guó)官方数(shù)据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按(àn)揭贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开(kāi)发(fā)商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如(rú)果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进(jìn)度向开(kāi)发商提供一(yī)定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银(yín)行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收(shōu)凭(píng)证向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛(kǎn)方面(miàn)，德(dé)国开发商在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支(zhī)付约(yuē)2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司(sī)针(zhēn)对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负(fù)责相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合(hé)同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名律师，负责(zé)沟(gōu)通(tōng)期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经(jīng)过两道关(guān)口，有(yǒu)利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房(fáng)定(dìng)金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地(dì)建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要求开发商(shāng)必须(xū)完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金(jīn)融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的定金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行(xíng)申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在(zài)交(jiāo)房后开始(shǐ)支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度付款的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规(guī)定，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框(kuāng)架完(wán)工(gōng)、管道门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的增加(jiā)而(ér)增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行(xíng)专(zhuān)门的(de)项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界点，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾(gù)妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有力的(de)金融工具(jù)支(zhī)持。另一方面(miàn)，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每(měi)个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应充分估计形势(shì)复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制(zhì)。长(zhǎng)效机制四(sì)大(dà)关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后定金(jīn)保护机制，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以及(jí)重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品(pǐn)房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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