导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步(bù)入(rù)大分化时(shí)代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地(dì)产市场黄金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿(yì)平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国(guó)未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过(guò)剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国(guó)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据(jù)显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密(mì)切(qiè)相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国(guó)家庭户(hù)均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业(yè)需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩(suō)小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资(zī)源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的(de)改造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之间，不同区(qū)域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供需平衡(héng)，或(huò)是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据(jù)并未(wèi)公(gōng)布，我们(men)无法(fǎ)直接(jiē)知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断(duàn)未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，平(píng)均每(měi)栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市场看似(shì)已(yǐ)经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，其(qí)中城市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直(zhí)接公布，一(yī)是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极(jí)少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城镇(zhèn)户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存(cún)量房(fáng)地(dì)产套数(shù)，并进一步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的(de)期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国城镇居(jū)民的住宅结(jié)构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品(pǐn)住宅(zhái)占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商(shāng)品住宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期(qī)间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从(cóng)而(ér)我们估算出(chū)2022年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都会拥有(yǒu)一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动、居民换房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会(huì)造成人口(kǒu)净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿(yì)，省(shěng)内流(liú)动人(rén)口和(hé)省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨(jì)南(nán)大学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据(jù)显示，在上海(hǎi)、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低(dī)的县城购(gòu)买一(yī)套(tào)房(fáng)。所以说户均一(yī)套房无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城镇住宅(zhái)中(zhōng)依然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就(jiù)是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅(zhái)面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥(yōng)有的(de)住宅面(miàn)积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住(zhù)宅(zhái)面积(jī)扩(kuò)张是未来地产的(de)需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小(xiǎo)于(yú)均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方(fāng)米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住(zhù芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好)宅建(jiàn)筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困(kùn)难，若按这个标准算的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要(yào)的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人(rén)户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势(shì)将(jiāng)继(jì)续延续(xù)，导致(zhì)户数会因户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带来的新增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)芹菜榨汁要开水焯一下吗，芹菜榨汁用生的好还是熟的好庭户，自(zì)建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城(chéng)改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少有物业管理，居民追求(qiú)美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生(shēng)活的(de)环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小(xiǎo)差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济(jì)发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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