5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然(rán)布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季(jì)报(bào)统计，龙头与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量(liàng)占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思)或“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基(jī)金(jīn)对(duì)房(fáng)地产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出色，但公募所(suǒ)持房地产(chǎn)公(gōng)司市(shì)值在股(gǔ)票(piào)资产中的占比(bǐ)却(què)断崖(yá)式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数(shù)值更(gèng)是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了(le)三(sān)年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似(shì)乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个(gè)股(gǔ)分别为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发(fā)有集中(zhōng)于(yú)龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的(de)是保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地(dì)集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持仓(cāng)上(shàng)还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于三(sān)四(sì)线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类，包括房(fáng)地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退期的(de)行(xíng)业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度：“行业(yè)前几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国存(cún)量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有(yǒu)一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基(jī)金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收(shōu)入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的销售额(é)，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进入到(dào)供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司(sī)就(jiù)能(néng)够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过去了，但(dàn)不代表(biǎo)没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置(zhì)房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别(bié)是上实(shí)发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)的主营业(yè)务为(wèi)房地产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公(gōng)司等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是(shì)该公(gōng)司后疫情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了(le)知名(míng)机构在其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只(zhǐ)产品依然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司(sī)外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的成绩杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思单：首季(jì)公(gōng)司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到(dào)两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀(shā)入十大流(liú)通股股东(dōng)行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本(běn)土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额(é)）基本在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆(gān)空间(jiān)有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的(de)大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会(huì)依然(rán)存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势(shì)，其主要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优(yōu)势(shì)的(de)。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期(qī)的(de)盈利(lì)和现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低，行业内部将出现分化，要(yào)关注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途更为光(guāng)明。不过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部(bù)副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企(qǐ)一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收(shōu)、净(jìng)利均实现了业(yè)绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且(qiě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在核(hé)心城市，投资(zī)力度较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动(dòng)房企销售(shòu)业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过(guò)程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从(cóng)四(sì)月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压(yā)力、企业(yè)的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外(wài)的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬(yáng)也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下游产业链的复(fù)苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很(hěn)多，我们(men)要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下(xià)游就不(bù)是(shì)赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基(jī)本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴随整(zhěng)个行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地(dì)去(qù)等待(dài)它的(de)基本面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买(mǎi)卖推荐。）

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