万(wàn)柳书(shū)院，暴雷(léi)了(le)。

　　今(jīn)年年初“万柳少(shǎo)爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯(sī)”的(de)神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共同债务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可(kě)问题是，这些房子早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后(hòu)，可能没(méi)你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的(de)可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房地产开发有限公司不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置(zhì)的是对(duì)北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人(rén)民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观(guān)，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该(gāi)报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了的(de)，是有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态(tài)呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这75套(tào)房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业(yè)大佬也是万柳(liǔ)书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人(rén)也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这(zhè)些(xiē)业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿(yuàn)望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没(méi)有(yǒu)过错，人(rén)民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)报(bào)公布(bù)《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消(xiāo)费者权利保护问题(tí)的(de)批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以居住为目的购(gòu)买房(fáng)屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优先于(yú)建(jiàn)设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权(quán)以及其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付(fù)了部(bù)分(fēn)价款的(de)商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那(nà)么这笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套(tào)房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产(chǎn)界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申请不(bù)良债权(quán)转让，可以(yǐ)追(zhuī)溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集(jí)团旗下子(zi)公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置地(dì)等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际(jì)信托(tuō)有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最(zuì)贵的楼(lóu)盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的(de)万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名(míng)房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地(dì)块(kuài)，成为北(běi)京(jīng)当年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西(xī)宸的(de)缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院(yuàn)的树(shù)、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现(xiàn)如今，它(tā)远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但(dàn)其依旧在北京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓(diào)鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖(mài)北京城最贵的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这(zhè)个地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式(shì)成了“老赖”。

　　写照的意思 写照是什么词性

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦(lún)落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝试过多元化业(yè)务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成(chéng)为国安(ān)的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中(zhōng)信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安(ān)俱乐部全部股权。如果北京(jīng)国安的估值一直没变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中(zhōng)赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目前(qián)中赫集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(写照的意思 写照是什么词性lǐ)、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还(hái)在持(chí)续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅(jǐn)中(zhōng)赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地(dì)、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人，执(zhí)行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生(shēng)效法律文书确定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖(lài)”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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