文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东(dōng)等地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时(shí)，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一定能实(shí)现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者(zhě)的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么(me)来(lái)的(de)？国(guó)外什么(me)情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠(gāng)杆的方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障措施，开发商(shāng)在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根(gēn)据开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措(cuò)施(shī)，一定(dìng)会触发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取消预(yù)售(shòu)制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大(dà)措施(shī)。在当(dāng)前的(de)情(qíng)况下，取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金融支(zhī)持当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资(zī)金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的(de)储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办(bàn)立信(xìn)置业(yè)有限(xiàn)公(gōng)司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年(nián)经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼(lóu)说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购方法等(děng)。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产(chǎn)。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的(de)资金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中国(guó)香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不(bù)应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善、规范化，建(jiàn)立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了防(fáng)止开发(fā)商、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化(huà)机(jī)制(zhì)，且银行的(de)责(zé)任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供(gōng)给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国内地优先发(fā)展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调(diào)基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福(fú)利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度不再适用于(yú)当时的国情(qíng)。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少(shǎo)大(dà)型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中国(guó)香港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解决(jué)了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预(yù)售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速出台(tái)相关的信(xìn)贷政策，支(zhī)持购房者(zhě)，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地(dì)产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全(quán)部购房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品(pǐn)房销售的(de)最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增(zēng)加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提(tí)高(gāo)了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基本(běn)适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们(men)发(fā)布的《中国住(zhù)房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计(jì)销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下游产(chǎn)业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房(fáng)地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开(kāi)发(fā)投(tóu)资占(zhàn)固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业务，占(zhàn)比(bǐ)超(chāo)过(guò)三分之一。从房地产融(róng)资存(cún)量占社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房市值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不(bù)公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行(xíng)的按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)是(shì)两(liǎng)个独(dú)立(lì)的(de)合同关系(xì)，如果开(kāi)发商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能(néng)根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行(xíng)影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融(róng)层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方，一旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经(jīng)营不(bù)善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房(fáng)者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程建(jiàn)设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工(gōng)程总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不少购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地(dì)产大开发时代(dài)的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方，以(yǐ)工程建(jiàn)设(shè)名义(yì)，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所(suǒ)需。通过这(zhè)些方式套(tào)取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上(shàng)把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者(zhě)预付(fù)资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二(èr)是房屋交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或(huò)第三(sān)方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或首付外(wài)，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支(zhī)付(fù)剩(shèng)余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定(dìng)金及(jí)首付款由第(dì)三方(fāng)公证行(xíng)或产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根(gēn)据工程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供(gōng)一定比例的(de)贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动(dòng)机监管开发(fā)商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部(bù)门经审查(chá)后发放的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行(xíng)预约公证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德(dé)国(guó)也采取按工(gōng)期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及(jí)墙面(miàn)完工(gōng)、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可在支(zhī)付房款前申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房(fáng)者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开(kāi)发商破产，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合(hé)同等各个(gè)环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商(shāng)出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管(guǎn)，在(zài)确(què)认(rèn)工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资(临平职高有哪些专业是大专，临平职高有哪些专业是大专3十2zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商(shāng)，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售房(fáng)定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比例不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部(bù)规范期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保护(hù)方面(miàn)，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对(duì)购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日(rì)元的部(bù)分，法律要(yào)求(qiú)开(kāi)发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订(dìng)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)证委托合(hé)同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开(kāi)发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向(xiàng)购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般(bān)约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款(kuǎn)

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可(kě)返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一步(bù)签(qiān)订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付(fù)15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方(fāng)式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节(jié)点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户(hù)资金(jīn)提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看(kàn)，当(dāng)前房地(dì)产到了(le)政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大(dà)对刚(gāng)需和改善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后(hòu)定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻(dòng)结至(zhì)房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按工程进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购房者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的(de)第三(sān)方资金监管机构，或由政府(fǔ)相(xiāng)关部门直接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商(shāng)应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来(lái)看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。

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