5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘(pán)，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机(jī)构对(duì)于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额(é)均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一(yī)季(jì)报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团(tuán)+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地(dì)产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场(chǎn15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟g)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行(xíng)业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季(jì)度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股(gǔ)中，房地产板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之(zhī)处首先(xiān)在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的(de)是，经济圈判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代，一二(èr)线城市(shì)好于三四线城市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期(qī)的(de)行业(yè)，传(chuán)统认知上没(méi)有什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再出现(xiàn)了(le)，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地(dì)产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积(jī)（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额(é)，以及过(guò)快(kuài)上行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需求见顶回落时(shí)，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到股票投资(zī)，就(jiù)是强竞争(zhēng)力公司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识(shí)转变(biàn)，精(jīng)耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房(fáng)地产(chǎn)类标(biāo)的股中，本(běn)月以(yǐ)来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述(shù)时间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排(pái)名第一(yī)的上实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交(jiāo)量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个交易日收出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日(rì)时的首季十大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出(chū)租率(lǜ)复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是(shì)公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引(yǐn)了知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东来(lái)看，知名私募(mù)高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地产公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指(zhǐ)基首季新杀(shā)入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌(pái)和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛利率在(zài)25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于信用(yòng)问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆(gān)率较低(dī)，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是(shì)，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结(jié)构(gòu)性(xìng)机会依然存(cún)在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央(yāng)企地(dì)产(chǎn)公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本，优质(zhì)的开发资源和良(liáng)好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企来说(shuō)估值的(de)修(xiū)复更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈利和(hé)现金流创造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量好、运营(yíng)能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中(zhōng)行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部(bù)将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集(jí)中度(dù)提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研(yán)究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿(ná)地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业绩(jì)出(chū)现(xiàn)的整(zhěng)体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较大增(zēng)速的(de)增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过去两三年(nián)时间，尤(yóu)其是在2021年(nián)下半年民(mín)营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开(kāi)始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现(xiàn)较好之(zhī)外，包括北京(jīng)、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经(jīng)济状况(kuàng)、收入情况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月(yuè)份房企为(wèi)15min什么意思多少分钟，15min等于多少分钟了半(bàn)年报(bào)冲业(yè)绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度、第(dì)三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好(hǎo)得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等待它的基(jī)本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅(jǐn)为举(jǔ)例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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