OPPO宣布关停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募风波(bō)，如今(jīn)，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数(shù)据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT开(kāi)盘继(jì)续延(yán)续(xù)此前几日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人也表示，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库提(tí)前(qián)退(tuì)租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦东新区国资委也高度关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出租率(lǜ)下跌并(bìng)不会从根本上影(yǐng)响其内(nèi)外价值，投资者应理(lǐ)性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升(shēng)，最(zuì)终报收3.512元，全(quán)天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息(xī)影响，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT最近几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅(fú)超过24％，在(zài)全(quán)市(shì)场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场整(zhěng)体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩募(mù)的项目又遭(zāo)遇(yù)突发事(shì)件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流(liú)出，但是(shì)，不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其(qí)内外价值(zhí)。

　　他也同时表示，目前(qián)随着二级市场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释放(fàng)，但是价(ji灰姑娘作者是安徒生还是格林à)格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有(yǒu)一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值，很适(shì)合稳(wěn)健类投资(zī)者。此外(wài)，伴(bàn)随着经济复苏的(de)步(bù)伐(fá)，产(chǎn)业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰(chí)私(sī)募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺(shùn)利(lì)解决招商，平(píng)稳(wěn)过度对经(jīng)营现(xiàn)金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这(zhè)么(me)深，加上前期(qī)本身园区类资(zī)产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他也强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终还(hái)是落(luò)到租(zū)金收(shōu)入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技(jì)。随后5月12日晚，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称(chēng)，哲(zhé)库科技是其扩募拟新购(gòu)入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行(xíng)已签租赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度(dù)二级(jí)市场价格(gé)出现回落。在随(suí)后(hòu)召开的业绩(jì)说(shuō)明会中管理人就(jiù)相关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线(xiàn)下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光大(dà)园项目的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和(hé)合(hé)同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目(mù)出租(zū)率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技(jì)消息的第一时间即奔(bēn)赴(fù)现场进行(xíng)了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同(tóng)步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司(sī)领导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负(fù)责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还是比较丰富的(de)，覆盖了芯片测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意(yì)向储(chǔ)备转化(huà)为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定(dìng)一些重要租户。虽然(rán)收(shōu)了(le)三个月履约保证金给了(le)我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯(kěn)定(dìng)要全力与时间赛(sài)跑，把(bǎ)这些面积(jī)在短期内(nèi)完(wán)成去化(huà)。”相(xiāng)关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有(yǒu)的同区域的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目一(yī)季度(dù)末也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的空置率为何(hé)未能得到(dào)解决(jué)。

　　对此相关负责人解(jiě)释，张江光大园一直以(yǐ)来都坚持(chí)以市(shì)场化运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这次项目的大租(zū)户退租(zū)正好发生(shēng)在市(shì)场活(huó)跃(yuè)度的短期低点，目前市(shì)场(chǎng)情况已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边(biān)也作了(le)一(yī)定的资(zī)源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江光大园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标准(zhǔn)、租金(jīn)水平(píng)等方面也有一些差异化，张润大厦(shà)多(duō)是两千(qiān)多平(píng)的大平层，楼(lóu)的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一(yī)千(qiān)平(píng)的面积(jī)为(wèi)主，还(hái)有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身(shēn)也会有诉(sù)求，也会根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内(nèi)的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的(de)管理人都变成(chéng)了(le)一家，后续我们在(zài)资源共享(xiǎng)和联合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效(xiào)应，相信(xìn)可(kě)以做得更好。”上述负责人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团(tuán)和(hé)张(zhāng)江(jiāng)高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其(qí)他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现(xiàn)打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备(bèi)资源。“我们灰姑娘作者是安徒生还是格林(men)非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关(guān)负责人表示，“这次(cì)扩募是我们实现(xiàn)基(jī)金(jīn)扩容(róng)的第一(yī)步，也是至关重要的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面临了一些突发情况需(xū)要(yào)解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展过程(chéng)中所经历的(de)相比，只能(néng)算(suàn)是(shì)一个非常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场的(de)信心(xīn)。”

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