导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去(qù)二十年是中国房(fáng)地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是(shì)否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住(zhù)宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比不(bù)到(dào)一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居(jū)住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较发(fā)达国家还(hái)有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅市(shì)场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户(hù)数(shù)，计算(suàn)出城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动(dòng)人口(kǒu)，流动人口会(huì)选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未(wèi)来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模缩小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房(fáng)需(xū)求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家庭、81亿平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住(zhù)上(shàng)更(gèng)大房子”的改善(shàn)性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当(dāng)下(xià)中国地产步入大分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热(rè)议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手房(fáng)挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于(yú)住宅存(cún)量数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有住宅套数(shù)，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何(hé)发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作(zuò)情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发布会(huì)上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数(shù)据(jù)公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似(shì)意(yì)味着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套(tào)设施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完(wán)全反映(yìng)出(chū)城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅(zhái)才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套(tào)数（统计局(jú)）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得(dé)到城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有(yǒu)多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销(xiāo)售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣(jùn)工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进(jìn)一步(bù)推算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占(zhàn)比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其(qí)他住宅和(hé)购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得(dé)到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的(de)实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使(shǐ)用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城(chéng)镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国(guó)、英国和(hé)日(rì)本(běn)的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套(tào)房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成(chéng)房价(jià)或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内(nèi)流(liú)动人口(kǒu)和省际流动人(rén)口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国城(chéng)乡人口流(liú)动调查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工(gōng)作的(de)流(liú)动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所(suǒ)以说户均一套(tào)房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全(quán)隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁(qiān)，加上2021年(nián)和2022年商十二生肖的酉是什么动物呢，酉的生肖是什么生肖品(pǐn)住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人(rén)数(shù)，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房，看似已(yǐ)经(jīng)户户(hù)有房。即便(biàn)如(rú)此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地(dì)产(chǎn)仍(réng)有需(xū)求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块(kuài)的分化日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济(jì)资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉(shè)及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁(qiān)入(rù)地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区(qū)改善(shàn)性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的(de)家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购买经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造，商(shāng)品住宅的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物(wù)业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济工作会议(yì)明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家(jiā)依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切正向联(lián)系。随(suí)着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)与人均住(zhù)宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种(zhǒng)分化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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