文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会(huì)议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房(fáng)子，还(hái)烂尾了(le)，这(zhè)是对(duì)购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开发时(shí)代(dài)步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老百姓的(de)最大保(bǎo)护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次房(fáng)改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现房(fáng)地产(chǎn)软(ruǎn)着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要(yào)取消(xiāo)预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是(shì)一手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险。从个(gè)人层(céng)面看，预售制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从行业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度(dù)怎(zěn)么(me)来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前(qián)世界不(bù)少国家(jiā)存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房(fáng)前(qián)进行分期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的资金(jīn)监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机(jī)取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。客观(guān)讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入(rù)存量时(shí)代，取消预(yù)售制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当(dāng)然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交楼、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地(dì)产(chǎn)回归实体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产(chǎn)品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是(shì)天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发展的(de)重大(dà)措施。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支持当期三好(hǎo)生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改(gǎi)革(gé)方(fāng)案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业(yè)盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问题(tí)，分(fēn)层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身(shēn)于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房的需(xū)求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大多(duō)数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚(hòu)的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港地产(chǎn)行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出(chū)售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一(yī)个(gè)亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市(shì)场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监管(guǎn)机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资(zī)金等能力把(bǎ)项目完(wán)成，资金需放入(rù)律师所托管，支取时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香(xiāng)港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透明化机(jī)制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问(wèn)题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先(xiān)发展重工业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化(huà)进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化(huà)配套(tào)问题，才能进一(yī)步推进城市化。但当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福(fú)利(lì)分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台(tái)多(duō)项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住(zhù)房(fáng)供给商品化、社会化的(de)住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济(jì)的(de)商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售(shòu)制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬动下一(yī)个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人(rén)民银行等多方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓解(jiě)房(fáng)企资金压(yā)力，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体(tǐ)来说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发(fā)企业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款(kuǎn)的(de)行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交(jiāo)付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开(kāi)发商(shāng)可能已(yǐ)拿到(dào)了(le)全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的稳步发(fā)展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快(kuài)速(sù)发(fā)展阶段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城(chéng)镇住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为中国内地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面(miàn)积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国(guó)内地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产企(qǐ)业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内地经(jīng)济高增长(zhǎng)的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房地产带(dài)动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产对(duì)金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动(dòng)的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房(fáng)市(shì)值(zhí)高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效(xiào)应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的(de)合同(tóng)关系(xì)，如果开发商(shāng)发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能根据购房合同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要(yào)根据按揭贷款合同(tóng)按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自身信用和(hé)购房(fáng)者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房企(qǐ)通过与购房(fáng)者签订(dìng)的预(yù)售合同和(hé)按揭(jiē)合(hé)同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险(xiǎn)完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发企业预售商品房(fáng)所得款项(xiàng)应当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并没(méi)有统一(yī)的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨(bō)付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了(le)资金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对较低，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用两(liǎng)种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放(fàng)按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内(nèi)无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三(sān)方公(2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资金全部来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利(lì)益，银(yín)行(xíng)有充分动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购(gòu)房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目(mù)获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后定金退(tuì)还(hái)。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购(gòu)房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取(qǔ)按工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房(fáng)者一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有(yǒu)一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方式，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较(jiào)低，一(yī)般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩2022年中国人平均身高是多少，中国最新身高统计数据余款(kuǎn)项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付(fù)环节，英(yīng)国规定房屋必须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交付后(hòu)方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入(rù)开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范(fàn)期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)不(bù)超房款的(de)20％，开发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为(wèi)此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前(qián)是(shì)唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施(shī)才可预(yù)售(shòu)。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相应(yīng)的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付(fù)的购房款也(yě)受该措(cuò)施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金(jīn)，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进(jìn)一(yī)步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行申请按揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付款流(liú)程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工(gōng)、框(kuāng)架完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而(ér)增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金(jīn)与付款会存(cún)入银行(xíng)专门(mén)的项目(mù)资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和(hé)财(cái)团，给(gěi)予金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环(huán)节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制(zhì)度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质(zhì)量问题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改为现房销售(shòu)。另一方(fāng)面(miàn)，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。

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