文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城(chéng)乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的(de)可以进(jìn)行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确(què)表态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子(zi)，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。以后一(yī)手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消郑业成是否已婚 郑业成是几线演员预售制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个(gè)人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面看，预售制助(zhù)推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度有一(yī)定(dìng)历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和(hé)房(fáng)地产长效(xiào)机制(zhì)。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚(jiān)持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客(kè)户为中心，房地(dì)产也郑业成是否已婚 郑业成是几线演员不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展(zhǎn)研究中心(xīn)参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋(wū)或者其他临时(shí)住宅，住房的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的(de)资金实(shí)力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求(qiú)方法加快(kuài)自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金问题，降(jiàng)低(dī)投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高效(xiào)率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国香港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所(suǒ)和建筑师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商(shāng)、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监(jiān)管体(tǐ)系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解决住房基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒ郑业成是否已婚 郑业成是几线演员ng)一分(fēn)配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出(chū)现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效(xiào)率低、配套差(chà)等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不再适用于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的(de)需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房(fáng)供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市场改革。例如(rú)，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商品(pǐn)化(huà)、社(shè)会化的住房(fáng)新体制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两大(dà)难题，开发商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关(guān)的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售(shòu)制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房(fáng)款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登记和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港(gǎng)的按照工(gōng)程进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预(yù)售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金(jīn)回(huí)笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住(zhù)宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住房事业取得(dé)巨大进步(bù)，数十(shí)年时(shí)间走完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化(huà)路(lù)程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平(píng)，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产历经二十(shí)多(duō)年长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为(wèi)拉动中(zhōng)国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从(cóng)经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中房(fáng)地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的(de)投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一(yī)。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值(zhí)为62.6万亿美元，大于(yú)美国的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市(shì)值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与股债房市(shì)值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不(bù)可(kě)否认，预售制(zhì)背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的(de)按(àn)揭贷款合同是两个(gè)独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据(jù)购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依(yī)旧需要(yào)根据(jù)按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因(yīn)此购房者(zhě)承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金(jīn)若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的(de)发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全(quán)由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理(lǐ)办(bàn)法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部(bù)门制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全国并没(méi)有统一的预售资金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目(mù)工程总额(é)报价计算重点资金。而事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进入监(jiān)管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的(de)高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管账户资金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在(zài)房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样(yàng)做提供了(le)资(zī)金(jīn)流动性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来(lái)说，国外(wài)商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以(yǐ)下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用(yòng)两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按(àn)揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方(fāng)验收合(hé)格并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全(quán)程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购(gòu)房者(zhě)在房屋交付后通过按(àn)揭贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付(fù)款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托账户(hù)监(jiān)管。如(rú)果开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申请仲裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损(sǔn)失。而开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银(yín)行有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付(fù)时需(xū)取得由政府相关部门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购(gòu)房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提(tí)供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房(fáng)，房(fáng)款按建造(zào)工期进度(dù)支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定(dìng)金并(bìng)进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能(néng)购买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付(fù)，具体支付节(jié)点、比例因项目(mù)而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及(jí)墙(qiáng)面(miàn)完工、地(dì)板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施(shī)工节奏分多(duō)次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金(jīn)、合同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商(shāng)出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付(fù)方(fāng)面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节(jié)，英国采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才(cái)能交付(fù)，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商(shāng)必须完(wán)成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠加(jiā)法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保(bǎo)全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合(hé)同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前(qián)只需支付最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则(zé)进一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付15％的(de)首(shǒu)付及印花税，同(tóng)时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了(le)统(tǒng)一详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户，账(zhàng)户(hù)资金(jīn)提(tí)取(qǔ)须与(yǔ)房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此(cǐ)后购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善(shàn)应对(duì)局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常(cháng)运(yùn)转(zhuǎn)的房企包(bāo)括(kuò)民营(yíng)企(qǐ)业，加大(dà)支持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套(tào)。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定(dìng)金冻结至房(fáng)屋(wū)交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定(dìng)金安(ān)全。签(qiān)订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方(fāng)资(zī)金监管机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付(fù)环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保(bǎo)修(xiū)期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题全权负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一(yī)方面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。

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