文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开(kāi)发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的必然趋势，也是对(duì)购(gòu)房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户比超(chāo)过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一(yī)定(dìng)能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发展，跨过这(zhè)道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制(zhì)是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非(fēi)常不(bù)公(gōng)平，比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置(zhì)等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期(qī)房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售(shòu)制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存(cún)在(zài)预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付完首付款(kuǎn)后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开发商工程进度(dù)在完全交(jiāo)房前进行分期(qī)支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期(qī)支付以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措(cuò)施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险(xiǎn)，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术活(huó)，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中(zhōng)国(guó)一定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔将极大的提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。所有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施(shī)现(xiàn)房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久(jiǔ)安、行业(yè)企业(yè)健康发展(zhǎn)的重大(小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔dà)措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期(qī)三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长期系统的(de)专项(xiàng)研究。（参考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高(gāo)，不过大多数(shù)居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自身(shēn)资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下九(jiǔ)龙的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的(de)资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色(sè)，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心(xīn)的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范(fàn)化，建立健全的(de)监管机(jī)制，促进(jìn)市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国(guó)香(xiāng)港管理部(bù)门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要证明自身有资(zī)金等(děng)能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所(suǒ)、建筑(zhù)师等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行(xíng)的责(zé)任上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向(xiàng)使前期发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化的(de)进程(chéng)大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决住房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度(dù)也出现了(le)分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住房(fáng)制度改革，加快住房建(jiàn)设的(de)通(tōng)知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币化(huà)、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖(mài)期房，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发(fā)模式，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房改货币化(huà)，中国人(rén)民(mín)银行(xíng)等(děng)多方迅(xùn)速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大(dà)作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契合(hé)中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先出售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为(wèi)。区别(bié)于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银(yín)行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全部购(gòu)房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了(le)高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民居住水平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十(shí)年时(shí)间走完(wán)发(fā)达国家几百年城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进(jìn)入(rù)快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全(quán)国(guó小学生用HB还是2B铅笔好，小学生用hb铅笔还是2h铅笔)城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据(jù)我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万(wàn)套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前(qián)已成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品住(zhù)宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期(qī)繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元(yuán)增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的(de)快(kuài)速(sù)发(fā)展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无到有、从国(guó)企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年(nián)，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产(chǎn)业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业(yè)链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社会固定资产(chǎn)投资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比例(lì)较高，主要是(shì)因(yīn)为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道(dào)缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的(de)合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能(néng)根据(jù)购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行(xíng)将面临较大的坏账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法》中明确(què)规定了开发企业预(yù)售商品房所得款项应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有(yǒu)统一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程总额(é)报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么(me)，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资(zī)金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总(zǒng)承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程建(jiàn)设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目(mù)间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资(zī)金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资金(jīn)，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例(lì)相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采用两种(zhǒng)方式发放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现重大(dà)延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由政府(fǔ)或第三方(fāng)验(yàn)收合(hé)格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为(wèi)购房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付(fù)首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者(zhě)的定金及首付款由(yóu)第三(sān)方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度向开发商提(tí)供(gōng)一定比例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管(guǎn)开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时(shí)需取得由政府相(xiāng)关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购(gòu)买，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土(tǔ)地交易税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款(kuǎn)中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取按(àn)工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目(mù)而(ér)异(yì)。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支付房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固(gù)定利率(lǜ)，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内(nèi)容确认(rèn)无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英(yīng)国设置(zhì)了10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通(tōng)常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较(jiào)低，一般会在合同签订(dìng)6-24个月分(fēn)别(bié)支付(fù)两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国(guó)规(guī)定房(fáng)屋必须经过房(fáng)产公证公司的检验验收后才(cái)能交付(fù)，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英(yīng)国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项(xiàng)过(guò)程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发(fā)商，即(jí)资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期(qī)房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是(shì)唯(wéi)一一部规范(fàn)期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求(qiú)开发商(shāng)必须完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险(xiǎn)机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证或(huò)保险(xiǎn)，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开(kāi)发商需向(xiàng)购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定(dìng)金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修(xiū)期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新加坡(pō)开发商(shāng)有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权合同以及订金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行(xíng)OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框(kuāng)架完工、管道门窗等完(wán)工(gōng)等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此(cǐ)过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会(huì)存入银行专门(mén)的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房(fáng)屋建设(shè)有关。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产(chǎn)到了政(zhèng)策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部(bù)停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业(yè)，为每个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入，为(wèi)房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资(zī)金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三方(fāng)资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问(wèn)题(tí)全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预售(shòu)制是(shì)大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实(shí)质(zhì)的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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