OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设(shè)施资产张润(rùn)大厦的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之(zhī)一，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租赁协(xié)议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续(xù)情况，积(jī)极做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户，积极应(yīng)对哲库(kù)提前(qián)退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内(nèi)外(wài)价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子(zi)公司哲库科技的事件继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT以3.726元的价格小幅低(dī)开，此后(hòu)二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格(gé)有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月(yuè)11日以来(lái)，3个交易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设(shè)施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)gta5怎么切换角色前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大(dà)园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致(zhì)二级(jí)市场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管(guǎn)出于风险规避(bì)的原因，最近(jìn)几个交易(yì)日场内(nèi)资(zī)金有所流(liú)出，但是，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会(huì)从根本(běn)上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时(shí)表示，目前随着二级(jí)市场价格下(xià)跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会受到基本面、情绪面等(děng)多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不是已经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二级(jí)市场(chǎng)跌幅较大，其实(shí)有些隐含收益(yì)率高(gāo)的产品(pǐn)具备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园区最终能顺利(lì)解决招商，平稳(wěn)过度对经(jīng)营现金(jīn)流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响(xiǎng)，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类(lèi)资产就回调(diào)不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不(bù)过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金(jīn)收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江光(guāng)大园(yuángta5怎么切换角色)REIT发布公(gōng)告，紧急(jí)回(huí)应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入(rù)基础设(shè)施资(zī)产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表示(shì)，原始(shǐ)权益人将继(jì)续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降事(shì)项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明会中(zhōng)管理人(rén)就相(xiāng)关事项进(jìn)行了解(jiě)释(shì)说明，市场信心得(dé)到了一定(dìng)提振(zhèn)，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳。据了解(jiě)，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的(de)扩募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预计(jì)签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率(lǜ)将(jiāng)得(dé)到回升。没想到(dào)仅过了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人相关(guān)负责人坦言(yán)，事发突然(rán)确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，据悉新区国资委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍(shào)说，目前储备租户还(hái)是比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术等产业客户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需(xū)要一些时间(jiān)。

　　“我(wǒ)们正在着手通(tōng)过签署租赁意向(xiàng)书来尽快(kuài)锁定一些重要租(zū)户。虽然收了(le)三个(gè)月履(lǚ)约保证金给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空间，但本着对(duì)首批扩(kuò)募、对市(shì)场负责(zé)的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与(yǔ)时间赛(sài)跑(pǎo)，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始权益人有那么多储备租户(hù)，之(zhī)前的空置率为何(hé)未能(néng)得到解决。

　　对(duì)此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园(yuán)一(yī)直(zhí)以(yǐ)来都坚(jiān)持以市场化运营(yíng)为(wèi)导(dǎo)向，历史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次(cì)项目的大租户退租正好发(fā)生在市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项目在给租户的分隔(gé)空(kōng)间、交付(fù)标准、租金(jīn)水平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价也(yě)贵(guì)一些，张江光大园(yuán)单层以(yǐ)一千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的(de)物(wù)业。租(zū)户自身也会有诉求(qiú)，也会根据自身需求和预算挑选区(qū)域内的gta5怎么切换角色不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完成(chéng)以后，新(xīn)老资产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补(bǔ)充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江(jiāng)REIT的定位和展望，相关负责人表示(shì)，张江集团和张江(jiāng)高科(kē)目前在管资(zī)产约五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张江(jiāng)园区产业空间资产上市平(píng)台目标(biāo)的坚实(shí)后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这次扩(kuò)募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是至(zhì)关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发(fā)情况需要解(jiě)决，但(dàn)是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能(néng)算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事(shì)件的所(suǒ)有负(fù)面影响，维(wéi)持预(yù)期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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