近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标(biāo)的(de)时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集(jí)分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可(kě)供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变化。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资(zī)产运营情况及(jí)市场(chǎng)因(yīn)素的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金(jīn)分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派(pài)息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一方面是(shì)公(gōng)募(mù)REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮助机构投(tóu)资(zī)者(zhě)稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获(huò)取(qǔ)相对于(yú)投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看(kàn)，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济(jì)的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不达(dá)预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的(de)修正，使投资人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体(tǐ)收益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归(guī)还

　　普通投资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大，大(dà)多数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能(néng)把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极(jí)大不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募RE果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的ITs主要有特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年(nián)的现金分红及资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每(měi)年的(de)现金分红。其中，特(tè)许经营权类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了利润分配和(hé)本金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权(quán)类资产的公募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的(gōng)募(mù)REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性不同(tóng)而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价(jià)格和分红有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权(quán)项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基(jī)金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募(mù)的(de)情况下，基(jī)金份(fèn)额单(dān)价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等(děng)指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现(xiàn)金(jīn)影(yǐng)响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加(jiā)期初(chū)现金(jīn)，最终得到(dào)的账面现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置(z果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的hì)新选择，投资价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配置功能(néng)，比较适合长期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)的资产(chǎn)可(kě)以更多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对(duì)产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分(fēn)派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经(jīng)营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明(míng)书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次(cì)年的可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可(kě)以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材(cái)料(liào)中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金上述(shù)负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 果冻和跳跳糖是啥意思，果冻和跳跳糖是干什么用的