5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指串子是什么意思网络，足球串子是什么意思数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表(biǎo)的机构对(duì)于这一(yī)板块已经(jīng)在(zài)悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统(tǒng)计(jì)，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，公募对(duì)房地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第(dì)96位。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在(zài)于几只房地(dì)产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显；其次是(shì)金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一(yī)环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市(shì)好(hǎo)于三四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传(chuán)统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出现了(le)一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产的更新，也有近(jìn)10亿平方(fā串子是什么意思网络，足球串子是什么意思ng)米。需求端(duān)还(hái)需要有一定(dìng)的政策(cè)出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面(miàn)积（接(jiē)近30平(píng)/人(rén)），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺时代(dài)，而目(mù)前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行业(yè)高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出现(xiàn)信用风险问题（类(lèi)似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市(shì)、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头(tóu)部央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅(fú)约为2％。从具体的(de)个股来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房(fáng)地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期(qī)归来后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个交易日(rì)收出(chū)涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要(yào)产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季(jì)度(dù)，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有对其(qí)布局的例子。串子是什么意思网络，足球串子是什么意思以3月31日时的(de)首季十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排(pái)名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季(jì)度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入(rù)前(qián)十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳(zhèn)的地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的(de)也是一份报喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司(sī)实现营业(yè)收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司(sī)股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入(rù)十大流通股股东行(xíng)列(liè)。具体说(shuō)来(lái)， 南方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外(wài)联袂出(chū)现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访(fǎng)时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历(lì)过(guò)行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端(duān)看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问(wèn)题或(huò)者(zhě)资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆(gān)率较(jiào)低(dī)，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少(shǎo)部分(fēn)公(gōng)司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良(liáng)好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资(zī)源(yuán)债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企(qǐ)来说估(gū)值的(de)修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资产的(de)质(zhì)量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现(xiàn)分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业(yè)集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持(chí)续观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三(sān)年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集中在核心(xīn)城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一(yī)季(jì)度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又在往下掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月环(huán)比三(sān)月(yuè)相对(duì)表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大(dà)多数城市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的情(qíng)况。而现(xiàn)在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面(miàn)压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多(duō)给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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