饱(bǎo)受争议的二手房交(jiāo)易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见提及，近年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收取过高费用(yòng)、未明码标(biāo)价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人(rén)负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强(qiáng)从业主体管理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席(xí)分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发展(zhǎn)，一二(èr)线城市二(èr)手房交易(yì)占(zhàn)比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例(lì)，二(èr)手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大(dà)量(liàng)二手房成(chéng)交依赖(lài)中介(jiè)居间成交，房地产调控重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房(fáng)交易成本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专(zhuān)业性，居民往(wǎng)往通过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介利用信息(xī)不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹带(dài)其中，如(rú)收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项(xiàng)并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体(t骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差ǐ)进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下，推进(jìn)这(zhè)项工作的意(yì)义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介(jiè)收费问(wèn)题(tí)成监管重点

　　二手房市场中，历来对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费(fèi)的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认(rèn)为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务(wù)收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元(yuán)的(de)房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方(fāng)共同承担经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张(zhāng)大(dà)伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年更新后的(de)收费标准(zhǔn)，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示(shì)，本着“简政放权”的(de)精神，北京2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房(fáng)地(dì)产经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标(biāo)价即可。而房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务机构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在(zài)经营门店、网(wǎ骨架大的男生一般都很高吗，为什么身高越高性功能越差ng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收(shōu)费。房(fáng)地产经纪机构提供的(de)基本(běn)服务(wù)和(hé)延伸服务(wù)，应当分别明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产经纪机构(gòu)收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列(liè)明收费标准、收费(fèi)金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高(gāo)于(yú)市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将会同市场监管等部门采取约谈(tán)等综合措施进行(xíng)重(zhòng)点监管。市(shì)场(chǎng)监管部(bù)门会同有关部门依(yī)法查处不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违(wéi)规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规纳(nà)入国家(jiā)企业信用(yòng)信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的(de)中介费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔(shū)伦称，住(zhù)建部发(fā)文鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同，各家(jiā)收费普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提出的意(yì)见仅为(wèi)鼓励(lì)性质，即只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市(shì)落(luò)地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务(wù)领(lǐng)域(yù)的调整改(gǎi)善、规(guī)范化，有利于行业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上下家各(gè)支(zhī)付一(yī)半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热点城市(shì)的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形，因部分(fēn)购房者处于弱(ruò)势地位，从而会(huì)出现中介(jiè)费及税(shuì)费均(jūn)由购房者(zhě)来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意承担中(zhōng)介费，这部(bù)分费用(yòng)也可能(néng)通过转嫁的方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一(yī)些房产中介公司将其视为向购房者单边收(shōu)费的行为。部分中(zhōng)介公司(sī)可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪服务(wù)收(shōu)费的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费(fèi)用(yòng)，而这部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这实际上(shàng)相当(dāng)于(yú)变相推高了房价(jià)。两部门(mén)提(tí)出严禁操(cāo)纵经纪服务收费，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟称。

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