饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题(tí)，正逐渐得到监管部(bù)门的重视。

　　5月8日(rì)，住建(jiàn)部、市(shì)场监管总局联合发(fā)布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构(gòu)存在利(lì)用房源客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易(yì)当事人负担、侵害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合理确定经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)收费(fèi)、严(yán)格(gé)实(shí)行明码标价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席分析师张大(dà)伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一(yī)二线(xiàn)城市二(èr)手房交(jiāo)易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交(jiāo)，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过(guò)渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省城规院住(zhù)房(fáng)政策研(yán)究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不(bù)低的大(dà)宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居(jū)民(mín)往往通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利用(yòng)信息不对(duì)称等问(wèn)题，将(jiāng)非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且这些(xiē)服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场交(jiāo)易(yì)过(guò)程(chéng)中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括经(jīng)纪服务在内的(de)相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也(yě)更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手(shǒu)房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪(jì)服务行业关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的(de)重点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不(bù)低的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的(de)服(f无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方ú)务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费(fèi)上，两部门在此次意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪(jì)机(jī)构要合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服(fú)务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其中(zhōng)第六条规定(dìng)：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费，按(àn)成交价(jià)格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据这样的(de)规(guī)定(dìng)：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各方(fāng)协商同(tóng)意，可在(zài)规(guī)定的收费(fèi)标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北(běi)京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务(wù)收费多少由各(gè)中介机(jī)构(gòu)自行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际(jì)收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并(bìng)未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过(guò)程中对收费标准进行明(míng)码标价(jià)即可。而(ér)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收取过程(chéng)中(zhōng)，会(huì)结合房屋价(jià)值及工资标准，综合计算(suàn)出(chū)合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机(jī)构(gòu)应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确服务项(xiàng)目和收费标(biāo)准。房(fáng)地产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易(yì)当事人出具收费清(qīng)单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明(míng)显高于市(shì)场平(píng)均水平的(de)房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门(mén)将会同(tóng)市场监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措施进(jìn)行(xíng)重点监管。市场监管部门会同有关(guān)部门(mén)依法查(chá)处(chù)不按规定明码(mǎ)标价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产经纪机构相关违(wéi)法(fǎ)违规信息，市场监管部(bù)门要依法(fǎ)依(yī)规纳入国家企业(yè)信用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分(fēn)档定价(j无功不受禄什么意思，无功不受禄下一句该怎么回答对方ià)，是否(fǒu)意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住(zhù)建部发(fā)文鼓励按(àn)照成交价格(gé)越高、服务(wù)费率(lǜ)越低(dī)的原则实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖(mài)和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经(jīng)纪服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前(qián)两(liǎng)部(bù)门提出的意见仅为鼓励(lì)性(xìng)质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执(zhí)行情(qíng)况(kuàng)。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目(mù)前市场看，经(jīng)纪(jì)服务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费(fèi)等都可能对交(jiāo)易产生影响，这对房(fáng)地产经纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本应(yīng)该由上(shàng)下家各支付一半的中介费，但在一些(xiē)热点城市的二(èr)手房交易过程中(zhōng)，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中(zhōng)介费及税(shuì)费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方(fāng)式，在房价中(zhōng)有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费(fèi)转嫁给下家，市(shì)场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者(zhě)单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地(dì)位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了房价。两部门提(tí)出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透(tòu)明度(dù)，也有利(lì)于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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