导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本(běn)文(wén螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭)试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地(dì)产存(cún)量(liàng)极度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀(huái)疑，中(zhōng)国房(fáng)子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露(lù)的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑，如(rú)商(shāng)业办(bàn)公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)发达国家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大差距。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直(zhí)接公布中(zhōng)国家庭户均住宅的(de)数(shù)据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺(shùn)利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一(yī)套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和(hé)置业需求。全国总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成(chéng)都是流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家(jiā)买房(fáng)，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的(de)住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化(huà)时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体(tǐ)现在(zài)住宅质量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突(tū)然激增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷(mí)雾(wù)，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的过(guò)剩了(le)？据(jù)此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻(wén)发(fā)布会(huì)上(shàng)，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住宅(zhái)市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下(xià)来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房(fáng)、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公(gōng)布，一是(shì)每年(nián)商品住宅销售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到(dào)城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计(jì)数据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存量房地产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套(tào)数(shù)-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最(zuì)大值3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民(mín)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进(jìn)一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆(lù)续(xù)交(jiāo)付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味(wèi)着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中(zhōng)国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需(xū)要(yào)有多(duō)余(yú)住宅(zhái)来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅套(tào)户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英(yīng)国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流(liú)动人口在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住(zhù)宅品质仍需(xū)改(gǎi)善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧(jiù)、安(ān)全隐患大等(děng)问题(tí)，如(rú)电线老化、管道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的(de)住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难(nán)满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居(jū)室，户型偏小。其中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市(s螺蛳粉去掉酸笋还臭吗，螺蛳粉是汤臭还是笋臭hì)家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年(nián)和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面(miàn)积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面(miàn)积低(dī)于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户(hù)人(rén)数(shù)，需要住宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅(zhái)现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第(dì)一，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续(xù)延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移(yí)。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧(jiù)城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的(de)环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限(xiàn)于(yú)资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明(míng)确指出支持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足(zú)，供需(xū)出现错(cuò)配，这是(shì)过(guò)去二十(shí)年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单(dān)局(jú)限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差(chà)异，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能(néng)超预(yù)期。

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