导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中(zhōng)国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住(zhù)宅真(zhēn)实(shí)情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比(bǐ)和城镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比(bǐ)会(huì)大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动(dòng)人(rén)口，流动人口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明显，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人(rén)口流入(rù)，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均较(jiào)发(fā)达国(guó)家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而(ér)非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化(huà)必将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产(chǎn)市场会(huì)如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩(shèng)的直观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人(rén)对外披(pī)露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的(de)算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均(jūn)住(z130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元hù)宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅130万韩元等于多少人民币，130万韩元等于多少美元，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上(shàng)述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始(shǐ)于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就能(néng)够得到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，我(wǒ)们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅(zhái)套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)套户比/商品(pǐn)住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量(liàng)到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销售以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去(qù)除商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉(lián)租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁(lìn)其他(tā)住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅(zhái)与购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变化幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际(jì)变(biàn)化比(bǐ)例，从而(ér)我(wǒ)们估算出2022年商品住(zhù)宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已(yǐ)购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人(rén)口流动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人(rén)口(kǒu)和(hé)省(shěng)际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在(zài)高(gāo)房价(jià)的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的(de)租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)中依然有(yǒu)不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生(shēng)活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅(zhái)面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很(hěn)难(nán)满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城(chéng)镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农(nóng)民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及(jí)全国人均水平(píng)的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困(kùn)难，若按这(zhè)个标准算的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为(wèi)40平，即(jí)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国家人均住(zhù)宅面(miàn)积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所需要的(de)住(zhù)宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已然(rán)1套(tào)房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占比(bǐ)明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户数会因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益(yì)明(míng)显(xiǎn)，资源和生(shēng)产要素逐步向经济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流(liú)入(rù)，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市(shì)场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年以前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商(shāng)品住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前建造(zào)的住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量(liàng)低、基础设施配套(tào)差、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后(hòu)的改善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的(de)供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已至(zhì)，这(zhè)种分化不(bù)单局(jú)限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优(yōu)质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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