文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态(tài)，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房(fáng)子，还烂尾了，这是(shì)对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定能实现房(fáng)地(dì)产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等(děng)系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳(wěn)健发展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来的(de)？国外什么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期(qī)房，是(shì)一种开(kāi)发(fā)商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商(shāng)在项(xiàng)目获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在(zài)支付完首付款后从银行(xíng)一(yī)次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度在完全(quán)交房前进行分期支付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格(gé)的资金(jīn)监(jiān)管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没(méi)有这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售(shòu)制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解这个(gè)难题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果(guǒ)取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行(xíng)业企业健康(kāng)发展的重大(dà)措施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持(chí)当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率等(děng)进(jìn)行过长期系统的(de)专(zhuān)项研究(jiū)。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运(yùn)业务的(de)经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势(shì)环(huán)境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期(qī)付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收(shōu)齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在(zài)当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几十(shí)年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的(de)情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前(qián)，确(què)保地价款已经全(quán)部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面(miàn)临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城市化配套(tào)问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起(qǐ)步较(jiào)晚、增(zēng)速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房(fáng)的(de)需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地(dì)产开发(fā)商，商品房(fáng)供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项文(wén)件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时(shí)间周期长的两大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快(kuài)。自(zì)此中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民(mín)银行等多方(fāng)迅速出台(tái)相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整(zhěng)形成契(qì)合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的初(chū)衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房(fáng)屋预(yù)先出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程中，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案(àn)登记(jì)和预告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付(fù)清首付(fù)款，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预售(shòu)制极大缩(suō)短房企(qǐ)现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居(jū)民居住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内(nèi)地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年(nián)时间走完发达(dá)国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路(lù)程。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方(fāng)公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长周期(qī)繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年(nián)房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地(dì)产(chǎn)业增(zēng)加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完(wán)全拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行(xíng)不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富(fù)效应渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的(de)比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道(dào)缺乏(fá)。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对(duì)购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交(jiāo)付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担(dān)延(yán)迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开发商之(zhī)间(jiān)的(de)购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两(liǎng)个独立的(de)合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行(xíng)作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一系列(liè)问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风险完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办法》中明确(què)规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年以来(lái)全国并没有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为(wèi)总预(yù)售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则(zé)按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工(gōng)程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程(chéng申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思)进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地(dì)、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部(bù)分房款在(zài)房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用(yòng)两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按(àn)工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府或(huò)第三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开(kāi)发商为购房者提(tí)供一(yī)定的保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一(yī)定期(qī)限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及(jí)首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支(zhī)付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何责任与损失。而开发(fā)商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来(lái)自银行，银(yín)行根据(jù)工程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银(yín)行有充分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关(guān)部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可(kě)零首(shǒu)付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定(dìng)金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署(shǔ)购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费(fèi)和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低首付(fù)比例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏分多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大(dà)延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿(cháng)。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设有10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合(hé)同(tóng)前，买卖双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设(shè)置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，英国(guó)期(qī)房预(yù)售资(zī)金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束(shù)后(hòu)由于(yú)房屋(wū)供给(gěi)严重失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要(yào)求开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致期(qī)房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明(míng)书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多不(bù)超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请贷款，但交房后才开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相(xiāng)当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进(jìn)银行专门项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向银行(xíng)申请按(àn)揭(j申请结尾的恳请语怎么写，特此申请的特是什么意思iē)贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出(chū)手临界点，重点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚(gāng)需(xū)和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加(jiā)大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保(bǎo)障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司(sī)介入，为(wèi)房(fáng)屋重大延(yán)期以及重大缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支(zhī)付(fù)环节，建立按工(gōng)程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资(zī)金监(jiān)管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开(kāi)发商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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