导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次(cì)人口普查(chá)调查(chá)数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包括大量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅的(de)数据，我们(men)根据(jù)商品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人口的租(zū)赁和(hé)置(zhì)业需求。全(quán)国总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外(wài)的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一(yī)套房，中国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一(yī)人户(hù)、两人户占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增住宅需求(qiú)有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积均较发达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不(bù)同(tóng)品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可(kě)惜由于住宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是否真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站(zhàn)不住(zhù)脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况为主题的(de)新闻(wén)发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方(le)中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中(zhōng)城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施等因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间数(shù)不能完全(quán)反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主要(yào)是以(yǐ)家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅(zhái)、自(zì)建房等(děng)非商品(pǐn)住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计(jì)算公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多(duō)少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存量房地产套(tào)数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均(jūn)拥有的(de)住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装修的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手(shǒu)房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁(lìn)其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而我们估(gū)算出2022年商品住(zhù)宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户(hù)城镇家庭都会拥有(yǒu)一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房”是否意味(wèi)着中国(guó)城(chéng)镇化进展终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅(zhái)市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方strong>

　　国际经验来看，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市场供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房。

　　暨(jì)南(nán)大(dà)学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套房。所以说户均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户(hù)家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国(中国的中西部地区是指哪几个省市，中国中西部是哪些地方guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患，并且居(jū)住(zhù)体(tǐ)验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧(jiù)住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足现代生活需求，在(zài)未来大(dà)都(dōu)会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居(jū)室，户(hù)型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户(hù)住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不(bù)及全国人均(jūn)水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积低(dī)于15平方米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住(zhù)宅总量会更(gèng)多(duō)。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下(xià)，中国未(wèi)来(lái)城镇住宅需求主要(yào)来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续(xù)延续，导致户数会(huì)因户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁入地住宅市(shì)场带来(lái)新(xīn)的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改(gǎi)善性需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁(qiān)改建最多。自(zì)建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年(nián)以(yǐ)前的比(bǐ)例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户(hù)，住(zhù)宅净需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房(fáng)。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用(yòng)房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿(yì)平，涉(shè)及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支(zhī)持住宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中(zhōng)国的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密切(qiè)正向联系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中国的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随(suí)之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这(zhè)种(zhǒng)分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示(shì)

　　人口普查数据调查的(de)是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存(cún)在统计偏差(chà)。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。