OPPO宣布(bù)关(guān)停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了(le)公募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT开(kāi)盘继续延(yán)续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后(hòu)跌幅一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应称(chēng)，哲库科(kē)技是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科(kē)技及OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行(xíng)已签租(zū)赁协议(yì)的(de)通知。同时，在公(gōng)告(gào)中(zhōng)，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购(gòu)入(rù)项目(mù)的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期(qī)已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高度重视(怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味shì)，浦东新区(qū)国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大(dà)园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实不(bù)动产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江(jiāng)光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继续(xù)扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格(gé)小幅(fú)低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华(huá)安张江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易(yì)日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅(fú)7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以(yǐ)来，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在(zài)全市场公募REITs中位居前列(liè)。

　　从5月(yuè)15日公募(mù)REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园(yuán)区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因，最近几个交易(yì)日(rì)场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌(diē)并(bìng)不会(huì)从根本上影响其内(nèi)外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目前随着二级市场价格下(xià)跌，风险也得到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪(xù)面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示，今(jīn)年整(zhěng)体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投资(zī)价值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私募基金执行董事高如星对(duì)此表示，若(ruò)张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得这么(me)急(jí)、这么(me)深，加上前(qián)期本身园区类资产就回调不少了，这就是(shì)黄金坑。”不(bù)过，他(tā)也强调，最终(zhōng)还(hái)是(shì)落到租(zū)金收入受不受影(yǐng)响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布(bù)关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止(zhǐ)执(zhí)行(xíng)已签租赁(lìn)协议的通知。同(tóng)时，在公告中(zhōng)，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权(quán)益(yì)人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲(zhé)库(kù)科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解释说明，市场信心得到了一定提振(zhèn)，二(èr)级市场价(jià)格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月(yuè)11日召开的线上(shàng)和线下的扩募(mù)说明会上，运营团队表示了对张江光大园(yuán)项目的信心(xīn)，预(yù)计签署(shǔ)意向(xiàng)书和合(hé)同谈(tán)判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没想到仅过(guò)了不到三(sān)周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之(zhī)路(lù)又迎来了新的考验。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各(gè)方的(de)广泛(fàn)关注(zhù)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责(zé)人坦言，事发突然确(què)实(shí)始料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔(bēn)赴现场进行了沟通和(hé)核实工作(zuò)，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高度重视，据悉(xī)新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租户情(qíng)况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航(háng)天产业、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积(jī)超过(guò)了2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们(men)正(zhèng)在着手通过(guò)签署(shǔ)租(zū)赁意向(xiàng)书来(lái)尽(jǐn)快(kuài)锁定一(yī)些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给了(le)我们一些空间(jiān)，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的态度，我(wǒ)们(men)肯定要(yào)全力与时间赛(sài)跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有(yǒu)那么多储(chǔ)备租(zū)户，之(zhī)前的空置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责(zé)人解释，张江光大园一(yī)直以来都(dōu)坚持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳(wěn)定(dìng)，租(zū)户的调租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目的大(dà)租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市(shì)场活跃(yuè)度(dù)的(de)短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所好转。在(zài)看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资源调配(pèi)和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项(xiàng)目在给租(zū)户的分隔空间、交付(fù)标准、租(zū)金水平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的大平层(céng)，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以(yǐ)一千平的面(miàn)积为主(zhǔ)，还有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区(qū)域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新(xīn)老资(zī)产的管理人都变成了一家，后(hòu)续我们在(zài)资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五(wǔ)百万方，还(hái)有一些其他在开发的(de)储(chǔ)备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市平台(tái)目(mù)标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它未来的发展(zhǎn)。”相(xiāng)关负责(zé)人表示，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步，眼(yǎn)下我们可能面(miàn)临了一(yī)些突发(fā)情(qíng)况(kuàng)需要(yào)解决(jué)，但是这(zhè)和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过(guò)程中(zhōng)所经历(lì)的相(xiāng)比，只能算是(shì)一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信(xìn)心排除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当前突发事(shì)件的所有负面影响，维持(chí)预期(qī)和市(shì)场的(de)信心。”

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