文(wén)：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可(kě)以进行现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房(fáng)，天(tiān)经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公(gōng)平，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此(cǐ)期间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房住不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取(qǔ)消预售(shòu)制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当(dāng)前(qián)世界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目获(huò)得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商(shāng)工程进度在完全交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售(shòu)制度是需(xū)要严格(gé)的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对(duì)购房民众不(bù)公平，所以不如借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在(zài)中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是(shì)个技术活，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安(ān)居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地(dì)产也(yě)不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预(yù)售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重大措(cuò)施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼(lóu)市、房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策(cè)。

　　作(zuò)者(zhě)十(shí)年前在(zài)国务院发展(zhǎn)研究中(zhōng)心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租是(shì)地产行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木屋或(huò)者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)。针对这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地(dì)产销售，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉(jué)和多年(nián)经营杂货(huò)铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资金压力(lì)，加速了(le)房屋的建造和(hé)销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推(tuī)动(dòng)了(le)中国香(xiāng)港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出(chū)现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预(yù)售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项目(mù)完(wán)成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师所托管，支(zhī)取时需律所(suǒ)和建筑师的核(hé)准。为了防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开(kāi)发商操(cāo)作等采取全(quán)透明(míng)化(huà)机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需(xū)自(zì)身推(tuī)动(dòng)项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房(fáng)需求(qiú)大和供给量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内(nèi)地优先(xiān)发展重工(gōng)业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一(yī)步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度也(yě)出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此福利(lì)分房制度不再(zài)适用于当时的国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市(shì)场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制(zhì)度(dù)，先(xiān)后(hòu)出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改(gǎi)革(gé)。例如(rú)，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住(zhù)房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺(quē)少资(zī)金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡开发商以预售款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发(fā)模式(shì)，住房供应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政(zhèng)策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设中的房屋预先出(chū)售给(gěi)购房(fáng)者(zhě)，由购(gòu)房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首付款，并(bìng)采(cǎi)用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余(yú)房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付(fù)款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国(guó)内地房地产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住(zhù)房事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十(shí)年(nián)时(shí)间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米(mǐ)增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套(tào)增(zēng)至3.63亿套436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房地产(chǎn)历经(jīng)二(èr)十多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量(liàng)达9.8万个(gè)，比1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发(fā)、建材的(de)带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一(yī)。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值(zhí)测(cè)算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值的比例(lì)看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的(de)37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的(de)负面(miàn)效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付(fù)的(de)风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银(yín)行(xíng)的按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生违约，购(gòu)房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或(huò)经营(yíng)不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完(wán)全由银(yín)行承担(dān)，银行将面临较大的坏(huài)账压(yā)力。

　　从监管角度(dù)看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品(pǐn)房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户拨付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度(dù)分(fēn)期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始月供；二是(shì)房屋交(jiāo)付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供(gōng)期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品(pǐn)房出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的(de)房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首(shǒu)付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定(dìng)金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款由第三方公(gōng)证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒(dào)闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与损失。而开发商在(zài)房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益(yì)，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银(yín)行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零(líng)首付购房，房(fáng)款按(àn)建造工期进度支(zhī)付(fù)，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如(rú)由(yóu)于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比例(lì)，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工期(qī)支付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室(shì)内(nèi)清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地(dì)板(bǎn)完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房者可(kě)在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银(yín)行(xíng)按施工节奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对(duì)期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功能是当房屋出现重大(dà)延期或(huò)重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证(zhèng)开发(fā)商(shāng)赔偿(cháng)或修(xiū)复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售(shòu)制设(shè)有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责(zé)沟通期房交(jiāo)易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内(nèi)容确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在(zài)合(hé)同签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房(fáng)后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定(dìng)房屋必须(xū)经(jīng)过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验(yàn)验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环(huán)节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师(shī)监管，在(zài)确认(rèn)工(gōng)程进度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超(chāo)房款的(de)20％，开发商违约(yuē)需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日(rì)本二(èr)战结束后(hòu)由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会(huì)上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开(kāi)发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险(xiǎn)，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保(bǎo)护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑(duì)付(fù)，同时，开发商(shāng)需(xū)向购房者赔付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房者(zhě)违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合(hé)同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需支(zhī)付5％房(fáng)款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及(jí)印(yìn)花税，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡坡期(qī)房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加，未放款部(bù)分无(wú)需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的(de)项目资金账户(hù)，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到(dào)了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼和房(fáng)企重(zhòng)组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交(jiāo)楼保复(fù)工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性和人(rén)性复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机(jī)制，如将已支付定金(jīn)冻结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题全(quán)权(quán)负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在(zài)保修期(qī)结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所(suǒ)见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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