文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住(zhù)房和城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房(fáng)子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把(bǎ)包袱(fú)甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大开发时(shí)代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓的最大保(bǎo)护。98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规(guī)律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长(zhǎng)期平(píng)稳健康(kāng)发展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在(zài)此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企(qǐ)过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障购(gòu)房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议取消预售制度？预售(shòu)制度(dù)怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况？简单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发(fā)商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借(jiè)鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国(guó)家(jiā)存在预售制。但(dàn)是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销(xiāo)售(shòu)，买(mǎi)家在(zài)购(gòu)买期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违(wéi)约(yuē)处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会(huì)触发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)有助于降负淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套(tào)房企债务(wù)重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题(tí)，让房地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地产也不(bù)能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展的重(zhòng)大措(cuò)施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出(chū)租资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼(lóu)宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收取买家的订金，采用(yòng)类似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了(le)自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金压力，加(jiā)速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的(de)销(xiāo)售模式成(chéng)为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一(yī)大特(tè)色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效(xiào)率地(dì)解决了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式(shì)推动(dòng)了(le)中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花(huā)制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求(qiú)开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身(shēn)推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国内地优先发(fā)展重工业(yè)，强调(diào)基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套(tào)问(wèn)题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pè淀粉勾芡后为什么会变稀，勾芡不泄汤的秘诀i)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房(fáng)地(dì)产市场面临(lín)商品房的(de)需求(qiú)量大，而社(shè)会缺少大型(xíng)房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境(jìng)，此(cǐ)时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的商品房。房地产(chǎn)市场(chǎng)采用预售制(zhì)，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和(hé)开发时间(jiān)周期长的(de)两(liǎng)大难题，开(kāi)发商以预(yù)售款撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中国内(nèi)地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预(yù)先出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房款的(de)行为。区别于中国(guó)香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程(chéng)为：房(fáng)地产开发商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房买(mǎi)卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付(fù)清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内(nèi)地的(de)开(kāi)发商而言，预售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现(xiàn)金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了(le)城镇化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)的稳(wěn)步(bù)发展起到了重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开(kāi)放以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资(zī)完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道(dào)业(yè)务，占比超(chāo)过三分之(zhī)一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中(zhōng)国(guó)资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不(bù)可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)，当前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还(hái)要承担延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧(jiù)需要根据(jù)按揭(jiē)贷(dài)款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者(zhě)承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资(zī)金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者(zhě)对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题(tí)，导致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企通(tōng)过与购(gòu)房(fáng)者签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建(jiàn)设，商(shāng)品房预(yù)售(shòu)款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的(de)预售资金监管规定，各地实行“一(yī)城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者(zhě)项目(mù)工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户(hù)资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则(zé)”。比如工程(chéng)总承(chéng)包方，以工(gōng)程建设名(míng)义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨(bō)付资(zī)金，再(zài)由工(gōng)程方将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过这些方式套取的资(zī)金，在(zài)房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和(hé)楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于购(gòu)房(fáng)者预付资(zī)金，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款在房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品(pǐn)房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式(shì)，一是(shì)期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者(zhě)提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一定期限内无(wú)条件返还(hái)，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付(fù)后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比(bǐ)例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公(gōng)司的信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发(fā)商在(zài)房屋(wū)建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经(jīng)审查后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向银(yín)行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房(fáng)，提(tí)供期房(fáng)烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购(gòu)房(fáng)，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支付(fù)，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或购房(fáng)者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德(dé)国开(kāi)发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同(tóng)后定金(jīn)退还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德(dé)国没(méi)有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一(yī)般来(lái)说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工、内部(bù)水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔(péi)偿(cháng)或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房产、资金(jīn)、合同等各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的(de)部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合(hé)同签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金在进入开(kāi)发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预(yù)付款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款(kuǎn)的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一(yī)一(yī)部规(guī)范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双方(fāng)签(qiān)订购房合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金(jīn)保(bǎo)证(zhèng)委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应(yīng)的(de)保证金证(zhèng)明书交付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融机构(gòu)或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金，一般(bān)约为(wèi)房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当(dāng)于(yú)3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期(qī)房同样采取按(àn)工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式(shì)，《发展商条例》对期(qī)房(fáng)付(fù)款(kuǎn)流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合(hé)同签订后、地(dì)基完工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工(gōng)程进度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的(de)订金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项目资金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工具(jù)支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的(de)房企包括民(mín)营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机制(zhì)，充分(fēn)保护购房者的权益(yì)。资金监(jiān)管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节(jié)，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花(huā)八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这才是(shì)对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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